文林峰:保证调控预期目标实现 政策落实及执行力是关键

http://www.guandian.cn   文林峰   2005-05-25 19:00:45   来源:[ 传媒 ]

  5月11日,为了切实贯彻落实国务院调控房地产市场的指示精神,七部委联合出台了《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》,该《通知》与以往调控政策的最大不同是措施更加具体,有些甚至非常明确,如对个人购买住房不足两年转让的,明确要全额征收营业税,这一政策不仅加大了炒房成本,更因为增加了对未来市场预期的难度,将极大地抑制投机性购房,可谓是重拳出击打击投机性购房,稳定房市。

  国务院连续出台多项调控措施来控制过快上涨的房价,特别是明确房价上涨的责任在地方政府,各地城市主管领导应把控制房价当作工作目标之一,切实采取有效措施平抑房价,但由于调控措施原则性较强,可操作层面不足,需要进一步细化。另外,宏观调控政策有一定的时滞性,各地方在出台相关配套细则时也需要认真研究。因此,不会在短时间内收到明显效果,但至少改变了人们的心理预期,也给投机者一个明确的信号,各级政府有决心也有能力调控房价。

  一、政策预期目标的实现关键是配套政策的实施与效果

  任何一个政策的出台都需要一段时间的市场检验,同时,有些政策如何落到实处也需要相应的配套政策以及政策执行的力度。如对空置土地两年以上的,政府无偿收回,这一政策长期以来一直很难实施。因此,该政策应在具体执行中更加明确,如两年内达不到总投资额的20~30%,或单位土地投入强度小于获得土地成本的要求条件等,明确具体的政策才可操作,也才能达到盘活存量土地,增加土地供应量的目的。

  另外,对建设中小套型、中低价位的普通商品住宅在土地供应、税收、信贷方面给予优惠政策,但多大力度的优惠政策才足以吸引开发商投资建设中低价位的普通商品住宅是问题的关键。并且,中小套型设置为上浮达到144平方米,价格达到同级别土地上住房平均价格1.2倍(还可上浮20%)以下,标准偏高,如果可享受优惠的项目太多就很难达到调控和鼓励的目的。地方政府在信贷、税收等方面的优惠政策还须要考虑与国家宏观调控措施相一致,如对建设普通商品住宅的开发企业是否可以降低贷款利率,是否可以减免营业税等,这些与控制投资规模,原则上不予开发贷款优惠利率等如何相一致,是政策制定中要重点讨论和关注的问题。这一系列配套政策的陆续出台将对后续市场产生较大影响。

  一个政策的出台虽然不一定能收到立竿见影的效果,但对市场产生的影响,特别是对开发商、消费者心里预期上的影响是明显的。而影响房价的诸多因素中,供需关系、土地供应量仍将起到决定性作用,特别对于中心城区,如果存量土地无法真正盘活投向市场,供应与需求差距较大的现状很难在一定时期内得以缓解。

  二、打击投机性购房作用明显,对自住房影响不大

  这次七部委的调控房价政策中,对投机性购房影响最大。主要体现在三个方面,一是个人购买住房两年内转让的全额征收营业税、禁止期房转让、实行实名制购房等,这些政策将对短期投机炒房产生较大影响。特别是期房限转,使投机者很难把握未来房价变动预期,不敢贸然炒房,而实名制以及商业银行推出的第二套以上住房贷款约束条件增多等,也直接影响到炒房行为。全额征收营业税、再加上契税、交易手续费等各种交易成本,以及已支付的首付款和已还款部分,投机性炒房利润空间大幅度减少,房价涨幅要达到8%以上才会持平,因此,在市场需求上,投机性购房将逐步退出市场,减少不合理的住房需求。这项政策将有利于规范房地产市场行为,促进房地产业健康发展。

  《通知》的目的,一方面是调控房价、规范市场行为,另一方面的重要目的就是让普通老百姓买得起住房,逐步改善住房条件,保障全面建设小康社会性目标的实现。《通知》中多项政策都涉及到加大普通商品住宅的供应量,包括采取有效措施,加强经济实用住房和廉租住房建设。《通知》要调控的是不正常的住房需求,目的就是满足正常的住房消费。对于以自住为主,购买第一套中低价位、小户型的住房,不论在税收还是信贷以及土地供应上都有非常明确的支持政策,因此,《通知》对于尽快缓解老百姓购房难的问题将起到明显作用,不仅不会影响到普通居民的住房需求,还会随着优惠力度的逐步落实,分阶段逐步改善这部分居民的住房需求。当然,地方政府是否能够采取有效措施,加大中低价位商品住宅的供应量,特别是在近城区提供充分的住房建设用是,是这项政策能否得以落实的关键。

  三、对开发商影响较大,对规范市场效果明显

  对于建设中低价位普通商品住宅的开发企业,虽然利润水平可能有所回落,但一系列政策的倾斜和导向,包括土地供应、项目审批的优先权,贷款、税收等方面的优惠政策等,将促使这部分开发企业市场风险较小,资金回笼较快。但应注意的是,低价土地的位置选择至关重要。目前,在一些城市的边缘地区,由于土地投放量持续放大,区域上的结构性矛盾已开始显现。因此,应做好充分的市场调查和可研分析。

  对北京市的房地产开发企业来说,由于过去市场发展一直比较平稳,新的调控政策对北京市的房地产市场影响不会太大。另外,北京市的投资性购房与长三角热点地区最大的差别是:北京市是以长期出租获取稳定回报为主,长三角地区是以短期内快速炒作为主。因此,北京市租赁市场旺盛的需求对租赁市场影响较小,对市场上需求影响不大。特别对于以自住为主的购房需求,新政策影响较小。而对于中心城区,由于存量土地盘活难度越来越大,与需求相对应的土地供应的相对短缺,将导致房价保持相对平稳,受供求关系影响,将会略有小幅上涨。

  《通知》的另一个明显效果是规范市场秩序,打击违法违规行为。一些城市已提出,在获得预销售许可证之前,禁止任何形式的销售行为,包括收订金、认购等,禁止销售前的炒作。另外,期房限转、实名销售等相应措施,都将抑制开发商过去常用的一些骗贷和自行炒作等行为,对于规范市场秩序,保持房地产市场健康发展作用重大,这项政策可以借调控房价的东风,彻底解决房地产市场长期没有根本解决的问题,是一项利在今天、功在长远的调控措施。

  四、当前调控房价中面临的几大突出矛盾

  控制投资规模与平抑房价快速上涨的矛盾。一季度,全国固定资产投资价格比去年同季上涨1.8%,涨幅比去年四季度回落2.1个百分点。但房屋销售市场仍供需两旺,房屋销售价格比去年同季上涨9.8%,比去年四季度上涨2.7%。分地区看,在35个大中城市中,有8个城市房屋销售价格同比涨幅超过10%。其中,上海19.1%,杭州13.8%,成都12.5%,厦门12.4%,青岛11.7%,宁波11.6%,南京11.6%,武汉11.2%。与去年一季度相比,房屋销售价格除长沙有所下降外,其它城市也均有不同幅度的上涨。

  房地产开发投资规模的下降意味着新开工项目和面积减少,继而供应量相对减少,而带来房价快速上涨的主要原因是供需关系失衡,投资规模的下降,可以达到国民经济宏观调控的目标,包括抑制投资增长过快,规模过大,减缓能源紧张的局面,但对房价的影响也不容忽视。

  控制拆迁规模与盘活存量土地的矛盾。控制拆迁规模对于抑制被动性住房需求意义重大,但与此同时,过去已出让但没有拆迁的、或者需要拆迁来盘活存量土地的,都因控制拆迁规模而停滞下来,使得旧城区本已紧张的土地供应更加严峻,土地供应不足,新项目投入少,又影响到供需关系,造成中心城区房价的上涨。因此,要缓解拆迁矛盾,必须尽快出台行之有效的拆迁政策,保护被拆迁人的权益,使城市建设、危旧房改造、城中村改造等都能有条不稳地进行,并逐步改善城镇居民的住房水平和人居环境,实现全民奔小康的目标。

  (作者:建设部政策研究中心住宅与房地产业研究处副研究员副处长文林峰)

原始出处:[ 中国楼市 ]

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