商业志 | 港资出海记

观点地产网

2019-12-22 20:29

  • 布局在全球范围内几乎是最繁荣的房地产市场,出海寻找机会在过去可能并非那么必要,但最近却似乎变成有点迫在眉睫。

    观点地产网 “鸡蛋不要放在一个篮子里。”诺贝尔经济学家得主詹姆斯·托宾这句哲言,强调了通过分散投资来降低风险的道理。

    而对专注于收租的港资开发商或基金来说,眼前的头等大事,可能是寻购一些合适的海外物业资产。

    就最近而言,九龙仓置业及地产信托基金领展分别在新加坡、悉尼,进行了它们在中国内地和香港以外的首次并购。同时,2016年转向国际的中渝置地再次将目光投向伦敦。

    其中,九龙仓置业斥资64.18亿港元向母公司会德丰集团,购入位于新加坡的Scotts Square诗阁广场和会德丰广场。

    资料显示,诗阁广场为位于新加坡史各士路的住宅连商场发展项目。该项目的住宅发展部分基本已售罄,剩余部分是一个面积约为1.22万平方米的基座商场。会德丰广场位于新加坡乌节路与巴德申路交汇处,总楼面面积约为4.33万平方米,包含写字楼、基座商场及停车场等业态。

    在2018年,上述两项物业为会德丰带来的租金收入约3.48亿港元,到今年上半年这个数字是1.63亿港元。

    领展则向黑石旗下的基金收购了一幢位于澳洲悉尼中央商务区的10层高商业办公大楼,代价6.83亿澳元(相当于36.49亿港元)。

    该项目名为100 Market Street,净可租用总面积2.84万平方米,目前由三个租户分享,每月能提供达2670万澳元,即约1.4亿港元净租金收入。

    另一方面中渝置地宣布用1.82亿英镑与基金合作成立合资企业,计划对一个位于伦敦Queensway占地约1.3万平方米的原购物中心进行改造,重建为包含公寓、五星级酒店及零售商业街等的综合项目,预计投资4亿英镑。

    这是自2017年12月联合三家香港地产公司买下伦敦金融城摩天大楼开发项目40 Leadenhall Street后,中渝置地在英国的又一次投资动作。

    该公司在2016年完成清仓内地资产后投身海外投资,截至目前最主要持有伦敦的两栋写字楼利德贺大楼、One Kingdom Street和住宅项目Nine Elms Square,及位于墨尔本的85 Spring Street和香港的傲腾广场。

    相对而言,九龙仓置业和领展在此前一段很长的时间内,旗下项目分布都相对集中。

    前者在香港拥有6项投资物业,其中海港城、铜锣湾时代广场更是当地标杆性购物商场,过去表现一直优异。后者虽然自2017年,最主要在2018年,开始尝试性地针对内地进行收购,现时在北上广深四个一线城市布局有5项投资物业:北京京通罗斯福广场、北京欧美汇购物中心、深圳新怡景商业中心(中心城)、广州西城都荟广场、上海领展企业广场1座及2座。

    但领展绝大部分项目仍为,在香港的126个租金收益稳定的出租物业,当中大部分是非CBD区的社区购物中心、菜场、街市,还包括不少停车场或教育、福利及配套设施。

    布局在全球范围内几乎是最繁荣的房地产市场,出海寻找机会在过去可能并非那么必要,但最近却似乎变成有点迫在眉睫。

    鉴于全球性经济不佳及社会局势的不稳定,香港零售业的衰退正在加剧。据香港政府统计处12月2日公布的数据,今年10月香港零售销售总销货价值约301亿港元,同比下跌24.3%,创下有史以来单月同比跌幅最大记录。

    香港零售管理协会公布的调查亦显示,自6月开始,97%的香港零售公司都处于亏损状态,当中超过半数亏损程度严重。在香港拥有重要业务的零售、餐饮连锁企业如卓悦控股、莎莎国际、美心西饼等业绩都受到不同程度的冲击。

    会德丰集团旗下的著名时装精品店Joyce近日更宣布因长年亏损退市。而作为会德丰下属最重要的商业平台,九龙仓置业过去业绩一直跟随香港零售销售表现起落,它最近要面对的困境可想而知。

    根据九龙仓置业11月1日披露的季度营运数据,旗下海港城、时代广场今年第三季租户销售分别同比跌35%及30%,跌幅较上半年明显恶化。“甚至比香港整体零售销售跌17.5%更差。”高盛评价称。

    亚洲最大的奢侈品代理商蓝钟集团总裁兼CEO阿什利·米克尔莱特(Ashley Micklewright)最近在接受媒体采访时,宣称公司在香港的业务不容乐观,该集团在香港19个购物中心有22家门店,未来或不得不关闭其中的一些。

    他提到一些门店的运营成本正难以用销售覆盖:“在海港城,销售额已降至正常销售额的30%。”

    “我们的项目主要位于屋邨,受到近期香港社会事件影响较低。”领展行政总裁王国龙指出领展的状况相对较好,“但公司7至9月份的表现,近期增幅确实有所放缓,挑战较此前大。”

    领展主席聂雅伦则坦言在跟租户谈论续租事宜的时候,注意到不少租户对未来零售前景持保守意见。

    在这种情况下,较稳定的海外投资物业成为更优秀的选择。瑞银在最近发表的一份报告中,引述了领展管理层在电话会议中话语,称除澳大利亚外,领展目前也在新加坡、日本及英国物色中档市场零售及甲级写字楼。

    新加坡、澳大利亚的悉尼和墨尔本、伦敦系全球最炽手可热的投资市场。

    伦敦是过去几年来港资最为关注的城市,以李嘉诚家族为首,新鸿基、远东发展、丽新集团、爪哇控股等企业,在这里抛下上千亿港元资金。

    而澳大利亚是英国退欧背景下,全球投资者寻找的首选替代投资目的地之一。数据显示,截至9月末,澳洲商业地产今年已吸引了创纪录的200亿澳元外商投资。

    “新加坡经济稳定,其特点为地理面积小,有利投资物业。”九龙仓置业在回应与会德丰的交易时表示。根据国际机构城市土地学会(Urban Land Institute)与普华永道11月合作发布的报告,从价格上涨的角度来看,这个城市国家在亚太地区2020年房产投资前景中排名第一。

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    撰文:刘子栋    

    审校:刘满桃



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