解局 | 碧桂园500亿酒店“新宠”

观点地产网

2020-04-21 00:43

  • 很少有人关注一家房地产销冠企业的酒店业务。

    观点地产网 一季报的陆续发布,让人们更加真实地感受到疫情对于各行业的影响。

    旅游、酒店行业更是大受冲击,如金茂酒店,2020年一季度3437间运营房间累计入住率为25.1%,去年同期为75.6%,同比下降66.9%;累计平均房价为1408元,同比下降7.5%;累计每间房收益为353元,去年同期为990元,同比下降64.4%。

    而在一季报中,金茂酒店也不掩饰对于形势的谨慎与悲观,预计二季度旅游业、酒店旅游业消费同比依然大幅下降,甚至整个上半年酒店入住率亦将承受更大压力。

    曾在金茂酒店后一度也谋划上市的碧桂园酒店业务,近期也动态不少。

    早前4月11日,传出碧桂园城市花园大酒店资产即佛山禅城希尔顿酒店将整体出售。上交所4月16日公告则显示,碧桂园十里银滩酒店资产支持专项计划已获审批通过,拟发行金额为5亿。

    而在4月20日,碧桂园发布最新消息称,核心联盟企业凤悦酒店及度假村正式宣布成立,组织管理全球逾500亿元酒店资产。

    几番动作下,碧桂园酒店业务的版图似乎已可以大概临摹出来。

    500亿酒店“新宠”

    似乎很少有人关注一家房地产销冠企业的酒店业务。

    事实上,以住宅开发为主业的碧桂园在上市前便开始了酒店业务发展。2000年元旦,随着“顺德碧桂园度假村”正式对外试业,碧桂园酒店集团开始探索自己的酒店品牌和产品线。

    2007年上市后的第一份年报显示,碧桂园继续拓展酒店业务,扩阔了非住宅项目业务的经常性收入来源,使得物业收入组合更加多元化。

    截至2007年12月31日,碧桂园已有2家五星级酒店、5家五星级标准酒店及1家四星级酒店开业,另有4家5星级标准酒店在建设中,即包含经营及筹建中的酒店共12家;收益方面,酒店及其服务共录得2.15亿元。

    之所以在上市之初就有小规模的酒店业务发展,是因为这些酒店物业基本为配套住宅项目开发而成。年报中称,碧桂园大多数酒店均位于旗下物业发展项目内,建立初衷主要是对房产销售起到促进作用,为提升地产项目附加值和影响力而存在。

    可以看到,随着规模扩张后住宅项目的增长,碧桂园酒店储备数量也一直以每年十个左右的速度平稳增长。

    据观点地产新媒体了解,彼时碧桂园不仅会在公司简介、杨国强主席报告及业务讨论中提及酒店业务发展情况,也会详细罗列出在营及建设中的酒店项目,包括房间数目、拟开业时间等等。

    到了2011年,碧桂园已运营及筹备酒店数41间,比上一年增加了5家,收益大涨69.8%,主要归因于所管理的累计总建筑面积增加。当年,碧桂园凤凰城、韶关碧桂园、假日半岛-清远、碧桂园·银河城等物业均竣工及交付。

    数据来源:企业财报、观点指数整理

    过大的酒店资产包也给碧桂园带来一些压力。2017年,碧桂园酒店数量首次呈现下滑,从2016年底的62个酒店储备项目锐减到了48个,同时收益下跌了2%至16.74亿元。对此,碧桂园表示是由于处置了部分酒店。

    2017年开始,正是碧桂园规模高速扩张的时候,从1000亿到3000亿到5500亿,直至坐上销冠。

    这一时期,碧桂园选择将酒店业务进行了瘦身。

    而后在2018年,酒店业务开始淡出碧桂园的年报,不再显而易见地独立呈现,而是并在了“包括物业投资、分拆上市前的物业管理、酒店经验及其他其他分部”里面,在营及筹备开业的酒店明细也被去掉。

    仔细翻阅,仅能获悉当年酒店分部收入为25.5亿元,同比增长52.3%。

    到了2019年底,碧桂园酒店业务释放出一个新的发展信号——轻资产输出。10月,碧桂园酒店集团副总裁张勇在活动中表示,碧桂园酒店正计划开始做轻资产输出。

    其称,过去20年,碧桂园酒店大多数时间是用于服务地产业务,没有想过对外输出酒店品牌。从5月开始,碧桂园对旗下整体酒店品牌做了梳理,在原有品牌进行升级同时,还建立了几个新品牌,未来会在酒店业务上打造品牌矩阵。

    最新消息则是,2020年4月20日,碧桂园官方公众号发文称,碧桂园核心联盟企业凤悦酒店及度假村正式宣布成立。

    凤悦酒店及度假村定位为高品质酒店资产运营商,目前管理全球逾500亿元酒店资产,为超过100家高品质酒店提供运营和资产管理服务。

    这家新成立企业旗下运营管理着碧桂园凤凰、碧桂园假日、凤悦、凤颐、凤悦轻尚、碧熙、碧岚、凤祺等八大各具特色的酒店和公寓品牌,拥有客房总数达30000余间,覆盖中国及海外50多个城市。

    从凤悦管理的酒店和公寓品牌看,都是以碧桂园自己的经典品牌为主,且与目前碧桂园酒店官网披露的“目前经营及筹建中的酒店100余家,客房总数约25000间”数据基本相近,可以大致推算出,这个新平台管理的500亿资产,对应的大概就是碧桂园酒店业务。

    熟悉碧桂园的人士也对观点地产新媒体指出,该平台更多是独立于碧桂园之外的第三方机构,由原碧桂园酒店集团核心管理团队成员创立,虽目前接手的多是碧桂园酒店,但之后会探索更多的市场化运营。

    减重与盘活术

    一方面是对旗下整体酒店品牌做梳理、独立运营平台,另一方面,碧桂园也在对庞大的酒店资产包进行盘活。

    对住宅开发商而言,酒店业务天然存在着不少“缺点”:物业造价成本高、持续投入与维护、回报周期长等,更加需要精细的运营。

    然而,对于开发商而言,酒店往往是配合住宅开发而建设的。如碧桂园,由于旗下住宅业务分布及大盘开发特点,酒店所处地段、位置往往并不是核心区,也会相应地影响入住率、收益等。

    更进一步说,这在一定程度也对碧桂园集团自身的资金、盈利带来挑战,如2008年集团毛利率下降时,便提到主要由于建筑装饰和酒店经营毛利率均下降了9个百分点。

    对这个或许多达500亿的酒店资产包,碧桂园并没有选择固执己见或放任自由。

    出售应该是减轻重资产负担的方式之一,就如2017年处理酒店资产一样,从2019年开始碧桂园也在准备出售一些酒店资产,如碧桂园三亚郡·云海酒店整体资产、佛山碧桂园美爵酒店、茂名碧桂园凤凰酒店等。

    近期,碧桂园还筹备将城市花园大酒店资产整体出售,该综合体项目总建筑面积达到74万平方米,其中拟出让的国际五星级酒店为希尔顿合作酒店。

    但在减轻负担、回流资金的同时,其实也减少了旗下投资性物业资产,使得资产包面临缩水。加之在“住宅+酒店开发”模式下,寻找更为有效的方式或许才是长久之计。

    观点地产新媒体获悉,通过盘活资产、撬动资金是碧桂园近年来在酒店业务上的探索方式之一。

    早在2015年时,碧桂园就曾寻求通过打包酒店业务上市来对接资本市场,盘活存量资产。

    2015年是碧桂园酒店业务备受关注的一年。年初,时任碧桂园首席财务官的吴建斌对外称,公司计划分拆酒店业务上市,但仍未研究选择内地或香港上市。

    吴建斌在公开场合还曾透露,碧桂园当时酒店业务市值约200多亿元,占集团总市值4%。

    值得一提的是,在2014年6月19日,彼时尚未改名的方兴地产成功分拆旗下酒店业务赴港上市,上市资产包括上海金茂君悦大酒店、金茂北京威斯汀大饭店等6间已营运酒店,客房数超过3400套,2013年度酒店经营业务实现收入20.61亿港元。

    而按照2014年半年报,碧桂园凤凰集团已有39家五星级酒店或五星级标准酒店及2家四星级酒店开业,共拥有客房11670间,收入仅为4.13亿元。从客房数和收入进行对比的话,碧桂园酒店业务的盈利能力并不算强。

    碧桂园曾在年报中这样表述:即使酒店业务板块所带来的收入贡献占集团总收入比例很小,但是物业内五星级标准酒店的建立为销售起到促进作用,提升了地产项目的附加值。

    不过,之后碧桂园酒店分拆业务似乎不了了之,上市计划被搁置了起来。

    一级市场行不通,碧桂园转而在二级市场以金融化方式对沉淀资产进行价值发挥,让“死资产”变活。

    2017年7月,“中信-金石-碧桂园酒店专项计划”在上交所成功设立,总规模为35.1亿元。项目底层资产为碧桂园下属十四家酒店,分别位于珠三角、中南、华东等区域。该资产证券化产品发行时,以上述十四家酒店未来经营收入作为现金流来源,通过“ABS+基金”架构实现资金端与资产端的对接。

    这是碧桂园盘活酒店资产的一次成功尝试,其后,碧桂园开始选择以单体项目进行打包融资。

    去年12月,碧桂园谋划发行“碧桂园十里银滩酒店资产支持专项计划”,拟发行金额5.25亿元,承销商/管理人为南方资本管理有限公司。

    该酒店属于综合体十里银滩项目,位于广东惠州惠东县亚婆角滨海旅游区,是碧桂园打造的首个集商、住、休闲旅游配套和五星级酒店于一体的滨海度假项目,整体占地面积144万平方米,预计10年分期开发。

    其中,酒店部分楼高26层、共336间房,所有客房均为海景客房,以及拥有10间不同规格的多功能会议厅等,酒店整体于2012年开业。

    相比碧桂园其他多与住宅业务捆绑的酒店项目,十里银滩酒店有着度假酒店概念,加之处于惠州巽寮湾板块,不管是入住率还是收益率都有一定保障。换而言之,这个酒店项目更加以自身地段及资源为主打,而不是依附于住宅。

    2020年4月16日,该笔酒店ABS正式获得通过,不过发行金额从此前5.25亿元缩减到了5亿元。对此,有业内人士称,疫情影响酒店项目未来长达半年以上的收益,融资金额打了折扣是正常的。

    “疫情的影响下,能够将这些沉淀资产进行盘活也是条‘活路’,不然就得卖了。”

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    撰文:林心林    

    审校:徐耀辉



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