一桩双赢的买卖 平安113亿入股新鸿基香港西九龙商地

观点地产网

2020-04-30 00:07

  • 这桩交易显然兼顾了各方的利益。

    观点地产网 新鸿基地产为斥重金购买的西九龙高铁上盖地块,找到了新投资者。

    去年11月,新鸿基击败长实集团、恒基兆业、九龙仓等对手,以422.32亿港元价格夺下这宗香港有史以来成交价最贵的商业用地。

    据了解,西九龙高铁上盖商地位于香港九龙连翔道与柯士甸道西交界,位处广深港高铁站上盖,亦邻近香港地铁九龙站及柯士甸站。

    地块地盘面积约为5.97万平方米,未来的发展项目将包括商业/零售部分及办公大厦部分组成。目前,预计办公大厦部分的楼面总面积约为26.16万平方米,约占总项目建筑面积的89%。

    其时市场估计该地块项目未来投资额,或将高达700亿港元。当然,如此大规模的重投资的商业地产项目,从来不是某个集团的独角戏。

    新鸿基地产在拿地后1个月内,就接受了大股东郭氏家族的私人投资公司入股。目前就引入中国平安人寿保险股份有限公司作为第二投资者。

    公告显示,平安人寿通过旗下富悦投资管理有限公司,分别与新鸿基地产和郭氏家族公司达成交易。

    首先,平安向新鸿基收购Vivid Synergy Limited(该公司透过复杂的股权关系持有上述地块办公大楼部分)25%权益,代价为93.94亿港元。

    郭氏家族公司同时向平安出售Vivid Synergy Limited5%股权,代价为18.79亿港元。

    而待交易完成后,Vivid Synergy Limited将由新鸿基、平安人寿及郭氏家族分别以50%、30%及20%比例拥有。

    一次超百亿的交易,只是对市场来说它可能称不上意外。今年年初,已有消息人士传出平安与新鸿基地产进行了初步磋商,前者有意购买商地规划中的三座写字楼中的一座,用途作为平安集团香港总部大楼。

    事实上,早前3月25日据国家发展改革委官网透露,平安人寿在香港投资开发平安集团香港总部大楼项目一事,也获发改委证实并核准。

    如今三个月来的磋商最终落定,平安落实了香港总部的选址,新鸿基找到了帮手分担投资重担。

    “是双赢的交易,架构安排得十分漂亮。”一位不具名的香港资深金融人士对观点地产新媒体评价,这桩交易显然兼顾了各方的利益。

    从交易金额上来看,平安可以说付出了相当公平的价格就成功入股。以422.32亿港元拿地价计算,办公大楼部分占89%即375.86港元。93.94亿港元相当于24.99%持股;18.79亿港元则相当于4.99%持股,不多不少。

    虽然依照公告,除112.73亿港元实际标明的交易金额外,平安之后还需偿付土地购买价的融资成本,及于土地上兴建项目办公大厦部分的项目成本的融资成本。

    但这是忽略项目未来升值空间的算法。该人士称,都地产投资三要素:地段、地段、地段,不要说以目前的价格,“就算是10%的溢价,甚至20%”都有财团抢着入股。

    另有地产金融界人士认为,西九龙是近年来香港金融新贵的热门居地,“单单这个地标建筑,附加周边整体配套,香港还有其他地方吗?”新鸿基在当地的另一个地标项目环球贸易广场ICC,亦是不少金融机构的总部所在。

    2007年摩根士丹利将亚太总部迁出香港金融中心搬入ICC,德意志银行位于ICC的香港总部在2010年竣工验收,瑞信则在2011年完成将香港总部搬往ICC 87至97楼的工作。

    而从新鸿基的角度, “引入平安也算另一种意义上的融资”。此前5个月内,市面上也并未传出新鸿基就西九龙高铁上盖商地,与某银行或金融机构协商融资事宜的消息。

    同时,平安亦并非第一次以股权合作的方式介入新鸿基地产项目营运。去年9月,双方就曾组成联合体,以成交总价132.6亿元竞得杭州江河汇流综合体地块。

    “平安的加入,对项目未来的借贷能力和成本也有积极影响,相当于压低了项目整体的开发成本。”上述人士表示,“不止如此项目后续的销售或租务也不用愁了”。

    在最新的一份表态中,新鸿基亦称平安为长线战略性投资者。该公司主席兼董事总经理郭炳联提到,平安首先入股后续会吸引很多高质量的租户,“引入这样一位主要投资者,未来将能吸引更多跨国集团和金融机构进驻。”

    按照最新计划,西九龙高铁上盖商地办公楼部分将分为三座构成,持股30%的平安将拥有其中一座,至于剩余的零售部分则由新鸿基地产全资持有和运作。

    撰文:刘子栋    

    审校:武瑾莹



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