解局 | 雅居乐代建入城

观点地产网

2020-05-28 15:24

  • 雅居乐就更为彻底,它相信代建轻资产模式能成为公司的下一个增长极。于是代建入城成为一种成本较低的试水方式。

    观点地产网 对于拓展某个陌生的城市,房地产公司们无论多谨慎似乎都不为过。

    尤其是面对今年恶劣的经济环境,揽下一副地段优良的地块,开发建设,推盘销售,每一个环节都要投入大量的资金。如果最后项目的利润率还是未能够达标,那这段过程就实在是煎熬。

    开发商处处想方设法削减成本。在“面粉”层面,最常见的手段是通过收并购吸纳低成本土储。

    雅居乐就更为彻底,它相信代建轻资产模式能成为公司的下一个增长极。于是代建入城成为一种成本较低的试水方式。

    贵阳项目

    5月22日,雅居乐地产重庆区域公司宣布首次进军贵阳市场,与当地本土房企贵阳天宇云成置业有限公司,就清镇毛栗山代建项目进行签约。

    资料显示,该项目全称为“清镇市毛栗山片区城市棚户区改造项目(低效部分)”,土地面积31.33万平方米,总建筑面积115万平方米。它由天宇云成于今年1月份中标,目前寻得雅居乐作为合作方。

    “贵阳清镇毛栗山项目属于商业代建。”雅居乐回应观点地产新媒体。雅居乐2018年初正式进军代建行业,商业代建正是其过去几年的重点拓展方向。而按照之前经验,针对商业代建,雅居乐通常为委托方提供纯代建、小股操盘两大类型服务。

    “此次是纯代建模式。”雅居乐称,公司会就项目输出品牌、管理和全产业链资源,不会涉及小股操盘。

    需要付出的成本低,风险亦低。所谓代建,对代建承办商而言,土地的成本投入、项目的施工费用以及融资负债等,都由持有土地的企业承担。代建企业只是受委托建设和管理项目,但仍可分享利润。

    雅居乐这样阐述自己的收费与营利模式:“我们提供不动产开发管理服务,主要以销售额为基数计提品牌使用费和代建管理费。另外,具体视合作情况,还有资金使用费、股权投资收益、浮动收益等收入。”

    以更通俗的话来解释,在2018年全年业绩发布会上,雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林曾表示,公司的代建业务是按照销售金额收费,品牌费为3-5%,“好的项目不排除还参股5-10个百分点。并且卖出价格超额部分有分享,股权比例有分享。”

    单从试水调研某个城市市场的角度,这几乎是一种“一本万利”的投入。

    “贵阳是集团非常重视的一个市场,一直在寻求机会进入。”雅居乐方面则提出,“我们既有重资产开发业务,也有轻资产开发业务,具体选择哪种方式,与城市无必然联系。”

    但很难说没有成本方面的考量。事实上,今年3月20日,云南雅居乐房地产开发有限公司就在贵阳市云岩区注册成立了贵阳雅云房地产开发有限公司。只是后续并没有相关拿地消息传出。

    除此之外,早在2017年2月,雅居乐就曾到贵阳息烽县考察投资环境,并就旅游、地产、环保等产业项目与息烽县投资促进局进行过投资合作洽谈。2018年4月,雅居乐环保集团水务事业部赴贵阳花溪区麦坪镇进行实地考察,推动“雅居乐田园综合体项目”落户花溪。

    去年6月,雅居乐亦参与了贵阳观山湖区林城东路与西二环交叉口西北侧的 “滨湖花城”地块的现场竞拍。只是该地块最终由中海地产收入囊中,成交价约36.3亿元,溢价率46.01%。

    代建想象

    雅居乐成立于1992年,是一家以地产为主,多元业务并行的综合性企业集团。经过28年的发展,雅居乐已形成地产、雅生活、环保、卓雅教育、雅城科创、房管、资本投资和商业管理八大产业集团并行运营的格局。

    代建业务是其中一个重点拓展方向。

    根据官网,雅居乐房管业务板块涉及三个代建领域,包括商业代建、资本代建、政府代建。

    商业代建,即为中小房企同行提供房地产开发管理服务。资本代建,即与各类型金融机构建立合作关系,为不良资产提供变现增值服务,或与地产基金平台形成代建业务合作关系,向其提供专业的房地产开发业务输出及品牌输出,根据国际经验,这被业界认为代建领域最具想象空间的领域。 政府代建,延伸至商品房开发之外的领域,与政府平台形成代建合作或混改合作关系,为保障房、公共性建筑及房地产等项目提供开发、更新、改造等服务。

    “目前已拓的项目以商业代建为主。”雅居乐房管告诉观点地产新媒体。资料显示,截至2019年12月31日,雅居乐房管在粤港澳大湾区、长三角、成渝、中西部均已实现落地,储备货值超过600亿元,当中基本以商业代建项目为主。

    这两年以来,国内不少头部房企一直强调收并购拿地的重要性。不外乎由于部分中小型房企,在近一轮持续至今的经济低潮中,即使投得优质地产项目,也缺乏资金和能力去持续开发。

    这造成房地产行业集中度逐渐提高,因此某些中小型房企虽然资金比较充裕,但缺乏对大体量项目的管理能力,以及响亮的品牌去打开销路。商业代建能为这批企业提供方便。

    据了解,在成立第一年就有160多个项目找到雅居乐房管寻求合作。“2019年有300余个项目先后跟我们进行代建方面的接触。” 雅居乐房管透露,今年尽管受到疫情影响,“目前也有一两百个项目。”

    解决 | 从局外到局内,观察和解读行业、企业与市场的真实一面。

    撰文:刘子栋    

    审校:刘满桃



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