世说 | 西溪公馆“万人摇”与杭城卖房史

观点地产网

2020-06-01 01:15

  • 那些12年前因为楼盘降价怒砸售楼处的业主们,如今大概会庆幸当年万科没有同意退房。

    观点地产网 2008年,万科杭州魅力之城售楼处遭到愤怒的业主围攻,售楼处被砸一事在全国引起轰动。

    这是当年万科在全国掀起楼盘降价促销的“冰山一角”,彼时还未见到楼市真正起飞的杭州业主们,对降价显得格外敏感。

    他们没有料到,仅仅过了一年,楼市就进入上升通道,年度成交量创下历史纪录,甚至超过2007-2008年的总和。

    与此同时,开发商们在杭州土地市场一掷千金,超过千亿的年度土地出让金杭州遥遥领先全国其他城市。

    其中,于2009年7月,浙江国恒力压众多品牌房企,以26亿元总价拿下未来科技城板块13号和14号两宗涉宅地块,楼面价分别为8858元/平方米和8916元/平方米,溢价率超过150%。

    资料显示,国恒背后大股东为北京国通高盛投资有限公司,而国通高盛的实控人为时任安邦董事长的吴小晖。

    根据彼时浙江国恒的规划,项目将打造成顶级高端精装住宅,并命名为“西溪公馆”,目标价格超过3.5万元/平方米。

    不过,楼市很快又被浇了一盆冷水。

    喧闹楼市的一座安静“公馆”

    2009年12月出台“国四条”,2010年4月新“国四条”、“国十条”、“国十一条”陆续推出,令当年杭州楼市成交以腰斩收场。

    随后两年,最严调控盘旋在杭城上空,也险些拉下了杭州房企老大绿城。

    2012年,杭州楼市再迎降价潮,房企割肉求生成为调控下的真实写照。

    期间,国恒西溪公馆除了在2011年有公开亮相,并在2013年多次传出入市消息外,基本毫无动静。

    另一边,2012和2013年,杭州迎来融创、融信、首开、旭辉等外来房企,与本土房企抢夺市场。

    典型的案例是,2013年9月,本土房企滨江与外来大鳄绿地、世茂一日之内以136.73亿元总价分食华家池三宗地块。

    这是当年杭州土地市场的缩影,也预示着日后杭州楼市的再度崛起。

    2014年,杭州房地产市场最重要的两件事,一是宋卫平出售绿城股份,杭州最大本土房企迎来央企大股东;另一件则是楼市限购松绑,限贷解除,“杭八条”出台,杭州楼市政策全面放开。

    随后,杭州楼市顺利进入持续上升通道,成为二线城市中最突出的一个。

    2015年内,央行多次降准降息,利好楼市,杭州商品房成交量从4月开始,连续9个月突破1万套,2015年度成交总量也终于打破2008年创下的纪录。

    同年,富阳撤市设区,G20、亚运会确定落户杭州,为杭州楼市腾飞埋下伏笔。

    为顺应当时市场需求,西溪公馆在2014年提出修改规划申请,但开盘计划继续搁置。

    2015年5月,杭州余杭区规划局对西溪公馆2011年4月已经完成报批的方案进行了调整。拿地六年,历经楼市起伏的西溪公馆开盘依旧遥遥无期。

    与此同时,透明售房网数据显示,2015年杭州新房成交量首次迈过20万套大关,签约金额高达3597亿元。

    2016年9月,G20峰会如期在杭州市萧山区钱江世纪城召开;此时,包括萧山区在内的杭州楼市已是高温不退,除本地客源,外来投资客蜂拥而至。

    这一年的杭州楼市,就像2015年的股市,吸引了所有人的眼球。

    当时房产销售圈流行的“名言”是:今年不买房,明年要么买不到房,要么买不起房。

    很快,杭城再次迎来了调控,年底开始急刹车,实施住房限购措施并上调公积金贷款首付比例。

    2017年3月,杭州楼市调控升级,但依然没有阻挡买房者的热情,基本面持续向好,已经不像当年一降价就引发业主维权砸售楼处般脆弱了。

    不过,部分板块新房供应量少,以及政府限价指导下,许久未见的一二手房价格倒挂现象也在杭州楼市悄然重现。

    而被戏称为“烂尾十字路口”上的西溪公馆,依旧没有任何动静,此时距离浙江国恒拿地已经过去整整8年。

    杭城再奏一曲“万人摇”

    2018年,西溪公馆迎来转折。

    2月,吴小晖被依法提起公诉后,旗下资产被陆续拍卖,用于偿还债务。其中,就包括“浙江国恒房地产开发有限公司持有浙江国恒西溪置业有限公司股权”。

    最终,上述股权被北京邦邦共赢企业管理有限公司竞得,其股东为远洋邦邦置业有限公司,即远洋集团与安邦保险集团的合资公司。

    但有消息称,早在2017年开始,远洋地产就以代建代管的方式介入项目。2018年6月,项目正式更名为“远洋西溪公馆”,但仍未迎来开盘的消息。

    这一年,杭州楼市也迎来历史性的一刻——摇号售房。

    随后,千人摇、万人摇成为杭州楼市“风景线”,“凌晨3点就有人排队”、“几十人争抢一套房源”的消息不时见诸媒体。

    直至731会议后“房住不炒”成为房地产行业不可撼动的基调,“坚决遏制房价上涨”定位下,杭州楼市也从高处滑落。

    2019年,调控从楼市延伸到地市,“双限政策”出台基本预定地块入市的最高限价。

    尽管如此,无论是房价水平还是土地成交量,杭州依然是新一线城市中表现最突出的之一。

    2019年底,远洋西溪公馆终于领出首张预售证,推出了42套排屋,均价54800元/平方米。

    值得一提的是,在入市之前,远洋退出了西溪公馆股权。

    天眼查信息显示,2019年9月24日,100%控股西溪公馆的邦邦共赢企业管理有限公司股权发生变动,由原本远洋控股50%变成了100%安邦保险集团股份有限公司,远洋继续以代建代管的方式入驻。

    2020年5月21日,拿地11年的远洋西溪公馆领出首张高层预售证,房源共计959套,均价27917-28023元/平方米。

    无论是大幅低于市场预期的均价,还是周边二手房均价4万的双重作用,都将远洋西溪公馆推上杭州楼市参与摇号人数最多的新盘宝座。

    数据显示,有超过6万份客户资料涌向西溪公馆的登记系统,项目中签率只有不到2%,大量资料登记导致网站一度崩溃,售楼中心工作人员甚至要跑去附近网吧审核客户资料。

    与此同时,根据规定,西溪公馆首套登记最少需要冻结40万,以60000组计算,保守估计冻结资金至少200亿。

    “毕竟是10年前的盘了,60年产权不提,户型也很老,这些都是直接影响自住体验的因素。”

    对不少拿着房票参与摇号的买房客而言,投资是选择西溪公馆的直接动因。

    有人推算,相比起隔壁二手房的市场价,西溪公馆每平米低了至少7000元,哪怕能买到最小的59平小户型,转手就能直接赚42万。

    另一方面,3月以来,杭州楼市快速升温也令“万人摇”频频出现。

    统计局数据显示,3月杭州共成交新房9552套,相比2月成交量上涨了553%。

    另据不完全统计,4月杭州共摇号至少40次,5883套房源共吸引53981组购房者登记报名,整体中签率10.9%左右。

    “到底摇哪个?”“哪个项目性价比更高?”

    市场慢慢从探底、犹豫,逐渐转换为“能摇到,都是很好的”。

    一夜之间,横盘一年多的杭州楼市仿佛又回到了2016年的热度。

    买房客们费尽力气得到的房票就像一张张彩票,一不小心,就是几十万甚至上百万的收入。

    回过头看,那些12年前因为楼盘降价就怒砸售楼处,甚至想要退房的业主们,如今再看到杭州楼市的这番情景,大概会庆幸当年万科没有同意退房。

    世说 | 钩沉里的商业笔记:你能看到多远的过去,就能看到多远的未来。

    撰文:黎倩    

    审校:徐耀辉



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