观点直击 | 领展:看到不少收并购机会

观点地产网

2020-06-02 00:11

  • “对于我们的租客来说,最坏的时间应该已经过去。”

    观点地产网 鉴于财政年度设计,领展2019/2020年度的业绩数据录入节点,是2019年4月1日至2020年3月31日,刚刚碰着疫情蔓延最严重的两个月。

    但总体来看,领展过去一年的业绩表现并不算差,总收益和物业收入净额分别实现了6.8%、6.9%的增长达到107.18亿港元及82.2亿港元。

    最严重的影响还是来自投资物业组合的估值,期内该数据下跌了11.6%至1932.24亿港元,令公司扣除与基金单位持有人交易前的年內亏损录得173.03亿港元。

    不过这未对领展的派息方案产生影响,今年度可分派总额为59.65亿港元,末期每基金单位分派145.72港仙,全年每基金单位分派287.19港仙,全部录得同比增长,完成了作为公募基金的最重要使命:每年为持份者创造稳定的回报。

    不过坊间对这只全亚洲最大地产信托基金的评价,却非一边倒叫好。作为香港房委会将旗下民生商业,由政府公营打包成私营基金上市的尝试,领展由于秉持较为强硬的以营利为导向的经营策略,15年来不时引起议论。

    年初至今,香港零售饱受“经济寒冬”之苦,各界提倡减租的呼声浩大。但据香港零售管理协会近日公布的新闻稿,领展被列为“最不配合减租的业主或地产商”第二名。

    “用一刀切的方式进行减租是没有道理的。”主席聂雅伦提出,领展实际上在2月份就推出一项涉及8000万港元的纾困计划,透过提供免租期、租金减免及准许分期缴纳租金等形式支援个别的中小型商户。

    而且这个支援计划的金额,到目前金额已经增加到3亿港元,并成功为香港的物业组合内约三分之一的商户提供租金优惠,“我相信现时准备的3亿港元已经是一个适当的数目。”

    行政总裁王国龙则补充,公司近期在做续租签约的时候,的确发现需要作出减租处理的租约数量有所增加。同时在减租的情况下,某些租客还希望能签一些较短期的租约(此前一般的租约是3年期的)。

    “我们也是了解了每一个租户的个别情况后再下决定,去衡量最适当的方案。”

    他表示,领展最新的政策是希望旗下商场保持一个较高出租率,去维持一个良好营商环境和购物环境。因此也在商户租金方面作出了适当的下调。另外,此前受限聚令影响明显的租户例如补习社、酒吧等,公司对它们的支持力度会较大。

    “但我们旗下不少租户的生意也都是稳定且有增长的,例如菜市场、超市等。对于这些租客,我们觉得也无需调整租金。”王国龙提出,领展的租客主要集中必需品或食肆,不会特别受到旅游业或者游客数量的影响。

    资料显示,单论香港零售物业组合,领展有28.9%的租金收入来自饮食行业;20.6%来自超级市场及食品行业;14.6%来自菜市场及熟食档口。

    有别于同期(指领展2019/2020财政年度)香港饮食业销售额有14.8%的下跌,领展同类型租户的跌幅只达到3.4%;超级市场及食品行业销售额更录得8.3%的同比上升,与期内香港同行业1.3%的销售跌幅形成鲜明对比。

    至于香港之外,领展在中国内地北上广深四个一线城市布局有5项投资物业。包括四个零售项目:北京京通罗斯福广场、北京欧美汇购物中心、深圳新怡景商业中心(中心城)、广州西城都荟广场。

    “四项零售物业约43%的面积是出租予饮食和超级市场及食品商户,受惠于邻近居民及办公室用户的日常消费。”截至年度末,这几项物业的平均租用率维持了97.8%的高水平,续租租金调整率亦达到不俗的29.6%。

    “内地的情况,我们看到最近人流增加了不少,消费意欲应该会反弹。”王国龙称,客流量自4月份已逐渐见到回升趋势,并在5月份已回复到去年同期约60%的水平。

    至于新近收购的悉尼物业,领展去年12月斥资36.49亿港元向黑石购入一幢位于澳洲悉尼中央商务区的10层高商业办公大楼,“这个物业本身包含三个租约,每年租金都会上升,而且它们平均在8年之后才将到期。”

    “对于我们的租客来说,最坏的时间应该已经过去。”他宣称,随着疫情防控措施的逐渐放松,接下来应该会处于一个稳健上升的过程。

    换句话说,虽然不是一派欣欣向荣的景象,但领展目前来说仍是一间收入清晰财务健康的企业。手握约162亿港元备用流动现金,聂雅伦说看到不少进行收并购的机会。

    “看到有一些业主,出于财政状况,将旗下的物业拿出来以相对低廉的价格出售。这对目前资金充足的领展来说,是好时机。” 他表示,领展在内地也有同事正在看不同的项目,只是“内地与香港间的交通目前未能畅通,我们很难飞进去”。

    针对疫情的旅行禁令仍然对人们的正常出行造成困扰,但领展管理层希望能抓紧时间做到一些投资。

    王国龙说:“国外的话,我们在当地也能找到专业人士能帮助我们作评估。但当真的有需要作最后决定的时候,我们当然也希望能亲身去到当地看一看。”

    撰文:刘子栋,黄子慢    

    审校:徐耀辉



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