洽购一栋带长期租约的办公大楼 领展非常时刻再寻入英

观点地产网

2020-06-10 13:28

  • 位于这些金融中心城市核心地段的写字楼项目,则是海内外投资者最看好的物业类型之一。尤其是当它们拥有一份长期租约的时候。

    观点地产网 在不久前与英国房托Intu Properties的交易告吹后,领展似乎要寻找其他路径进入英国市场。

    这家全亚洲最大地产信托基金的最新目标,是一栋位于英国伦敦金丝雀码头金融城核心区的写字楼The Cabot。据悉领展目前正就购买项目与原业主进行磋商,并已经提出了报价。

    此次谈判,也是自去年以来,领展在大中华区之外进行拓展的第三次尝试。

    尽管不止一次强调“香港是我们的首选投资目的地”,公司行政总裁王国龙还曾表示:“假设有两个同样质素的物业,一个位于香港,一个位于其他地区,我们肯定会优先选择香港的物业。”但这条策略,似乎不太符合“鸡蛋不要放在一个篮子里”的商业准则。

    前身作为香港房委会将旗下零售商场打包成立的公募REITs,领展的物业布局长期具有地域和行业局限性。从2005年成立直至2015年,其才最终通过收购瑞安房地产的上海企业天地一期及二期,成功走出香港。

    但截至2019/2020财年末,领展旗下物业仍有85.5%坐落香港大本营,包括126个不同类型的项目,当中大部分为非 CBD 区的社区购物中心、菜场、街市,还包括不少停车场或教育、福利及配套设施。

    其余中国内地物业占比12.8%,海外占比1.7%。同时,零售物业占总资产比重74.6%,停车场占16.2%,办公物业则只占9.2%。

    2015年斥资66.26亿元向瑞安收购两座甲级写字楼后,领展加大了进军中国内地市场的步伐。

    目前,领展在北上广深四个一线城市布局有5项投资标的。除上海的办公楼外,还有北京的京通罗斯福广场、欧美汇购物中心、深圳的新怡景商业中心、广州的西城都荟广场。

    2018年领展公布“2025愿景”计划,作为公司的长期发展方针。其中就特别提出要推动资产组合多元化,以增加新收入来源。

    与之对应的计划为:领展现阶段需将香港资产占物业组合总值降至70%至75%,内地及海外资产则升至不多于20%及10%,并且提高写字楼组合的比例到15%至20%。

    新加坡、澳大利亚悉尼、英国伦敦向来是全球最炽手可热的投资市场。而位于这些金融中心城市核心地段的写字楼项目,则是海内外投资者最看好的物业类型之一。尤其是当它们拥有一份长期租约的时候。

    用欧洲金融中心来背书,伦敦商办市场长期以坚挺抗跌而闻名,但它也并非能完全免除新冠病毒疫情带来的影响。当白领们被困在家中办公,伦敦金融城5月份物业总交易量仅录得2.074亿英镑,同比下降了20%。

    “困扰和不确定性导致了交易活动持续缺乏。”第一太平戴维斯在新近发表的研究中说到,纵观今年前5个月,金融城内物业总投资额也比过去5年的平均水平降低了40%。

    因此在这种经济环境下,带有长期租约的写字楼项目,能让业主无需在短期内担心租客突然弃租,或因经济环境找不到租户承租造成空置率上升,减少类似的不确定性增加防守性。

    就领展而言,行政总裁王国龙在6月2日举办的年度业绩会上就坦诚,公司近期在做香港物业续租签约的时候,为保持出租率,就无奈允许一些即将到期的租约以短期租约形式续租(少于3年),并在租金上作出减免。

    回到The Cabot项目本身,资料显示该写字楼属于永久产权物业,占地1.7英亩,即6879.66平方米。项目去年11月就以3.9亿英镑的价格放入市场寻求买家。

    大楼目前是满租状态。出租面积大部分租给投行摩根士丹利,租约持续到2029年。剩下的面积则由英国的2个政府部门,英国公平竞争和市场管理局(CMA) 和英国铁路和道路办公室(ORR)预租。

    “我们投资的目标是建立稳健收入与可持续增长的资产组合。”领展发言人在接受英国媒体采访时就透露。据了解,The Cabot现有的租约每年能累计产生约1880万英镑租金收入。

    用同样的逻辑观察领展在去年年末向黑石集团购买的悉尼物业,你会更容易理解为什么领展会耿青睐带有长期租约的项目。

    领展在去年12月首次出海,斥资36.49亿港元向黑石购入一幢位于澳洲悉尼中央商务区的10层高商业办公大楼100 Market Street。

    该项目净可租用总面积为约2.84万平方米,由三个租户全部租用,分别一家上市地产投资公司、一个主权财富基金及一个澳洲联邦政府机构。三份租约加权平均租约到期日(按租金收入计)为8.45年,即最早要到2027年才届满需要重新考虑续约。

    “这个物业本身包含三个租约,每年租金都会上升,而且它们平均在8年之后才将到期。”王国龙说,悉尼的物业在疫情期间,恰恰体现了其保值的作用。

    撰文:刘子栋    

    审校:刘满桃



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