陈坚与观点对话:长租“管家”方隅 | 博鳌20年

观点地产网

2020-07-23 21:42

  • “方隅想要做到这么大肯定还需要经过沉淀,这不是一两年的事情,有可能需要五到十年。”

    编者按:二十年时光,无论是对人的一生还是一个行业的历史,都是厚重而且无法割裂的。

    对于中国房地产而言,过去二十年是高速发展的黄金年代;对于博鳌房地产论坛而言,二十年就是过去的全部——她从创立以来就伴随着房地产一路向前,记录着这二十年恢弘的历史。

    历史给我们的最好的东西,就是它所激起的热情。值此“博鳌20年”之际,观点地产新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野,并推出“博鳌20年”系列采访特稿。

    未来,我们还将继续见证。

    观点地产网 “忙碌”基本是每一位CEO的标签,陈坚也不例外。当我们按约定到达方隅总部时,他的上一场商业会晤刚刚结束。

    穿过一片办公区域走到陈坚的办公室,这时他已经站在门口等候。看到我们走来,他微微张开双臂,笑着欢迎:“你好,我是方隅陈坚。”

    黑色T恤,下身搭配一条深色长裤,陈坚给人的第一印象便是温和。或许是受到多年海外求学的影响,陈坚并没有什么架子。众人分席落座后简单闲聊了几句,而他也主动谈起了自己曾经的一些就职经历。

    “我一直都是在美国读大学,本科是读会计,然后我的硕士是读工商管理,专业是金融,所以我最开始是在投资银行就职。”陈坚在银行和金融领域有着丰富的从业经验,曾先后任职于瑞士银行、汇丰银行、摩根大通以及麦格理资本。

    事实上,正是这长达20年的投行经历,促成了陈坚与方隅的相遇。

    “当时我是麦格理资本的中国负责人,其实很早就开始接触到长租公寓了。国外长租行业发展得很成熟,所以我们当时考虑能不能在中国、日本等亚太区域尝试做这一类资产。”

    陈坚的这一想法,与刚刚进军长租的中骏不谋而合。

    “其实我和中骏是有着很深渊源的。”陈坚介绍说,自己曾经参与帮助了中骏的上市,和中骏集团主席黄朝阳也早已相识许久。

    离开麦格理之后,陈坚以一个合伙人的身份加入了方隅。

    随后将近一个半小时的交谈中,陈坚向我们还原了一个更为丰满的方隅,也展现了这位“跨界总裁”对于长租行业的思考。

    “重资产要配上基金一起做”

    时间回到三年前,彼时在各地相继出台加快发展住房租赁市场政策推动下,长租公寓行业迎来了新一轮政策红利,也同样吸引了不少房企转道入局。

    不过,相比起部分做长租公寓的同行,中骏在做长租时显然不满足于仅仅是将其当成是多元化下的一项“副业”。

    “2017年黄朝阳先生跟我谈做长租公寓的时候就曾提到,中骏如果要做,就会把长租当成是一个战略布局去做,所以其实后来我们集团提出过‘一体两翼’的概念。其中,‘一体’是指地产开发,‘两翼’则是购物中心、长租公寓。”

    将长租的战略地位提升上去后,中骏开始在该领域倾斜更多资源,而这也促使其较早便开始买进一些纯长租公寓的用地。

    2017年7月,中骏以3.29亿底价竞得上海闵行区浦江镇一宗永久自持地块,地块性质为商办用地,面积10291平方米。

    2017年8月11日,中骏以8401.4万元摘得了杭州未来科技城海创园9号A地块,地块为商务用地,出让面积为9412平方米,建筑面积为1.98万平方米。根据出让要求,地块竞得者须全部自持。

    这两块地是中骏在上海、杭州拿下的两宗纯商务用地。

    陈坚回忆说,当时其实愿意做这个事的开发商还不多,“因为很多人的逻辑都还停留在传统开发思维,拿一块地快周转,预售回笼资金后继续做下一个。”

    巧合的是,就在拿地前一天,中骏刚刚与美国最大的长租公寓地产平台睿星资本签署了战略合作协议,双方约定将在中国的长租公寓市场展开深入合作,并计划于未来三年内在中国一二线城市推出5万间长租公寓。

    陈坚坦言,正是中骏对于长租的这份决心,让其看到了自己来到方隅的可能。

    “中骏从最开始就想清楚了,做长租不能不做重资产。但如果做重资产,不能只是一个中骏做。后续随着自持项目越来越多,资金压力就会很大,肯定要配上基金一起做,所以我来了。”

    对于重资产的偏重,是方隅有别于其他同行的一大特点,而陈坚的加入,无疑让方隅对接海外资本变得更为便利。

    他指出,想要海外资金进来,获得投资人的信任很重要,这个需要慢慢建立关系,慢慢培养。

    “因为我自己之前也接触过很多海外的基金投资,大家认识比较长时间了,对接起来就比较容易。”

    2018年12月,方隅与基汇资本旗下管理基金签署合作协定,双方将共同成立长租公寓投资平台,首期规模为8亿美元,目标未来3年平台规模超过人民币100亿元,该平台将用于收购、开发和运营核心城市的长租公寓项目。

    陈坚笑称,中骏跟这些基金一起设立投资平台就好像是 “结婚”一样,互补之下共同成长。而方隅则充当着一个“管家”的角色,作为基金平台的管理人,负责整体的“投、融、管、退”等事宜。

    紧接着,他透露,今年年初时开始着手做第二期的基金,而这一次是和中东主权基金、Proprium Capital Partners设立5亿美元投资平台,首期规模为2.3亿美元。

    “第一期的基金是跟基汇资本,越往后做你的名声自然慢慢就出来了,可能第一个平台需要花费不少时间,但第二个、第三个就会很快。”

    “规模意味着话语权”

    有了资金的导入,方隅的扩张之路也走得颇为顺畅。

    截至2019年末,刚成立两年的方隅共进驻14个城市,签约项目达到34个,管理规模已经超过了2万间,相较2018年同期,实现规模增长翻倍。

    “我们觉得规模还是非常重要的,没有规模就没有行业地位,也没有话语权。”陈坚明白,对于走资本路线的方隅而言,行业话语权往往意味着能否吸引到更多的资金,而资金又关乎着方隅未来的持续扩张和发展,环环相扣。

    不过,陈坚话锋一转,方隅也不会要规模而不要赚钱:“从2018年开始,其实也看很多不同的包租项目,但这笔账是比较难算的,我们当时也一直在想为什么面粉会比面包贵,因为相比自持项目来说,这种模式会导致租金成本很高。”

    同样也是基于资本的原因,陈坚称,方隅在主动扩张过程中,很大程度上会考虑到投资者们的口味,会重点覆盖如北上广深、杭州等地。在重资产投资人能接受的时候,一些大的二线城市也可以作为重点去布局。

    一番交谈之下不难发现,和大多数从事长租行业的人不同,陈坚更习惯于将长租公寓视为一个投资标的物,而方隅需要做的就是将这些标的项目运营好,在不断提高收益率的同时,也为未来的退出打好基础。

    “短期内我们主动考虑的肯定只有一线和强二线城市,当然方隅现在布局的范围远不止这些地方。”

    除此之外,陈坚举例说,中骏有时候会在其他二、三线城市做综合体,这些综合体内往往有机会配套公寓项目。

    “这种二三线城市方隅也愿意做,因为中骏选择的城市一般人口较多,在这些城市的项目,地点一般都非常中心,项目旁边往往有一个MALL在,这样的项目对公寓是有需求的。”

    不过他也表示,这是中骏跟方隅之间的协同效应。

    当规模走到一定程度之后,陈坚并不掩饰对于上市的想法:“我们目标是让方隅发展成一个独立的上市主体,这对内部而言也是一种激励,对方隅来说也可以通过上市拿到一些资本。”

    陈坚透露,未来两三年内,“上市”是方隅上下都是想往前迈出的重要一步。

    至于具体会在什么时间节点推进这个事,陈坚介绍说,市值规模将会是方隅上市的重要考量指标。

    “如果市值规模不够,股票的估值就做不好,这样上市就没有意义了。”由此,方隅目标在2025年布局20万间长租公寓,资产管理规模达600亿元,管理租金规模100亿元。

    不得不说的是,想要从如今的2万间进阶到五年后的20万间,方隅需要面临的压力不小。但陈坚似乎对此并不着急:“方隅想要做到这么大肯定还需要经过沉淀,这不是一两年的事情,是长线的部署与坚持。”

    陈坚笑着总结:“方隅的目标是成为世界级的长租公寓运营商,虽然我希望不需要十年来实现,但是这个肯定是一个长期的活。”

    以下为观点地产新媒体对方隅控股行政总裁陈坚先生的专访实录:

    观点地产新媒体:您原来是在一些资本机构工作,来到长租行业算得上是跨界了。

    陈坚:可以这样说,故事是这样的。我做投资银行做了20年,97年毕业后回到香港,回来是做投资银行,一直做过四个投资银行。

    我接触中国房地产的行业其实从2000年开始,在2017年的时候有一个概念,长租公寓这个行业在美国、澳大利亚、英国、德国都是非常流行的一个行业,有很多投资人是因为在其他国家赚钱了,然后反过来问我们在中国有没有这些机会。

    当时我是麦格理资本的中国负责人,就希望跟美国最大的长租公寓运营商组成一个经营管理平台去做长租公寓。

    我把这个平台带到中骏,大家谈能不能够合作。正好2017年就是中骏思考要做长租公寓的时候,后来我就答应以一个合伙人的身份过来,加入方隅。

    观点地产新媒体:方隅自持项目也是蛮多的。

    陈坚:是的,中骏决心真正把长租公寓做起来,这是一个战略布局,而很多人可能是当成做副业。

    2017年时,为了固化长租公寓的业务,我们已经开始买一些纯长租公寓的用地,在上海、杭州都买了地,这些行为通常开发商是不会做的,为什么?开发商的思维是买一块地,很快周转,可能不够一年几个月开始预售回笼资金,然后继续做下一个。

    观点地产新媒体:都是重资产,会不会压力会比较大?

    陈坚:会的,其实第一天开始,黄朝阳先生想着做这个事情的时候就明白,如果要做肯定要做一些跟集团有协同效应的事情。

    其次,不能不做重资产,如果是做重资产,不能只是一个中骏做。

    如果是中骏做,一个、两个项目自持OK,10个怎么办,100个怎么做,1000个呢?要做这个事情肯定要配上基金管理。

    观点地产新媒体:这样的模式会不会对规模增速造成限制呢?

    陈坚:肯定需要时间的,其实就好像结婚一样,中骏跟他们结婚,然后我是管家。

    我们第一期基金是跟基汇资本,这个是8亿的平台,2018年年底的时候开始。

    今年年初的时候,我们要做第二期基金,这一次就有中东投资人,再加上美国的投资人,还有中骏。

    开头是花时间,但是第二个,第三个会越滚越快。

    观点地产新媒体:您觉得规模对于长租公寓来说意味着什么?或者说对方隅来说意味着什么?

    陈坚:我们是觉得规模还是非常重要的,没有规模就没有行业地位,没有话语权。

    我现在是做重资产比较多一点,大部分同行都是做包租,做轻资产,但谁能保证两三年以后不会有很多人来做重资产?绝对有可能。

    现在那些投资者跟着我,两三年以后看到有一个人规模可能比我好,管理比我好,到时候就会想,不一定要与方隅共同投资,与其他人一起也可以。

    不过,我们也觉得不能只要规模不要赚钱,这个事很重要。

    观点地产新媒体:您觉得现在是一个扩张的好机会吗?

    陈坚:我觉得如果有资本,现在肯定可以比较积极去看项目,无论是做包租或者是重资产。

    如果是纯做商业或者纯做长租公寓的地块,我觉得还是有机会。

    但是我觉得未来存量物业你会看到有一些价钱的改变,在过去的一两年,我们一直都希望看一些存量物业的收购,然后也会连同基金一起做。

    观点地产新媒体:下一阶段有什么新目标?

    陈坚:我们用了两年时间学习,现在到快速增长期,,最主要就是提出的2025年20万间房源,600亿资产规模,100亿资金池的目标。

    观点地产新媒体:现在布局会注重在哪些区域?

    陈坚:中国市场那么大,肯定还是专注于这个市场,但是要注重几个事情:第一,如果要做重资产,很大的情况看投资者的口味,还有就是以后退出的可能性。

    做重资产这块,我们还是会覆盖一些一线城市或者是强二线,北上广深,二线城市像杭州、南京,这些都是比较注意的地方。但是往后看,重资产投资人能接受的时候,有一些大的二线城市也可以布局。

    短期内,我们主动出击的重点肯定都会偏向于一线城市和强二线城市。

    观点地产新媒体:方隅是否有上市的考虑?

    陈坚:我们目标是把方隅作为一个独立的上市主体,上市有两个好处,第一就是对所有的员工都是一个很好的认可。

    除了这个以外,对整个方隅而言有可能通过上市可以拿到钱,可以用这些钱来做不同的事情,或者做一些好的项目。

    现在都是找投资者去投,能不能有一些项目到时候拿这些钱先投,然后孵化,成熟时间可考虑再放到一个基金,赚钱的渠道就更多了。

    我们不排除在未来6-12个月会考虑做一些融资,希望做一个估值上的认可。未来两三年能不能上市?我觉得这个肯定是大家心里面都想往前走的一步。

    观点地产新媒体:越来越多房企在做长租公寓,有没有感觉竞争比两三年前激烈?

    陈坚:我反而觉得是理性了一点,冷静下来一点。

    2018年时,我们刚刚开始,很多人可能已经开始了一两年,比我们早,当时大家都不做重资产,每个人都是做包租项目,都是闭着眼睛拿项目,每个人都说要多少间房,有一个很大的目标。我们看不明白为什么亏钱也要抢项目?

    这两年看到、听到很多不同的负面消息,需要回过头来冷静想清楚是怎么回事。

    我觉得现在比之前健康一点,因为大家懂得去看清楚情况。

    我们也会跟同行交流,会发觉现在大家走得扎实很多,起码会认定一个事情,赚钱还是很重要的。

    观点地产新媒体:您对于这个行业未来三到五年,或者中长期的趋势怎么看?

    陈坚:长租公寓肯定是坚定看好的行业,看到很多其他行业,如物流地产,把基金管理跟存量物业结合起来,结合得很好,全世界其实不少的这种公司,尤其是这些公司有可能已经上市的。

    这些例子都做得很好,当然方隅是不是很快就做到?肯定还是有过程,一步一步慢慢沉淀,这不是一两年、两三年的事情,有可能是五到十年。

    我们希望做得真正成功,希望以后方隅成为世界级长租公寓运营商,加上资产管理人角色。希望不需要十年来实现,但是这个肯定是一个长期、中长期的事情。

    撰文:陆欣    

    审校:劳蓉蓉



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