观点直击 | 越秀房托林德良:这已比预期好了一些

观点地产网

2020-08-07 00:56

  • 不可否认的是,数据正向增长的背后也是越秀房托主动管理的结果使然。

    观点地产网 “林总心情不要过于激动,要注意讲话频率慢一些。”

    “要像唱慢歌一样是吗?哈哈!”

    离这场线上结合线下的业绩会正式开始还有几分钟,坐在广州国金中心40楼的越秀房托主席林德良,正在和香港的工作人员测试连线设备。因网络传输时间延迟,工作人员要求林德良讲话缓慢一些。

    看起来,林德良心情还不错——尽管手里的这份刚出的半年报表里有不少飘红的数字。

    2020年上半年,越秀房托基金实现经营收入人民币8.31亿元,同比下降16.9%;物业收入净额为6.54亿元,同比下降10.4%,除税后及与基金单位持有人交易前的净亏损为2.12亿元,同比下降129%;资产总额维持于362.76亿元,同比基本持平。

    “这是来之不易的成绩,在新冠疫情之下,取得的基本业绩已符合预期。”投资者关系总监姜永进说道。

    主席林德良则显得更为自信,称“这已比预期好了一些”。

    向好的数据

    疫情之下,业绩出现降幅似乎已不稀奇,管理层也更愿意向外界展示更为细致的一些向好的数据。

    从整体出租率看,截至上半年,越秀房托物业整体出租率约为92.1%,较2019年同期的90.5%同比增长1.6个百分点。其中,广州IFC等成熟型物业出租率94.5%,武汉越秀财富中心等成长型物业出租率86.7%。

    不过观点地产新媒体也注意到,其中“拖后腿”的是成熟型物业。数据显示,上半年国金中心、维多利广场、白马大厦、财富广场、越秀大厦均呈现不同程度的出租率下降,成熟型物业整体出租率为94.5%,较去年同期下降两个点。其中,跌幅最大的是越秀大厦,出租率较去年同期下降6.9至88.1%。

    武汉、杭州维多利两处成长性物业则整体录得86.7%的出租率,同比涨幅为9.8%。租金同样呈现类似的走势。

    对此,林德良解释称这是基于两种物业类型发展基底不同的原因,“成长性物业从50%多涨到80%多很容易”。其继而表示,一个好的基金资产组合里一定要有成熟型和成长性的物业。

    但不可否认的是,数据正向增长的背后也是越秀房托主动管理的结果使然。

    如位于武汉的武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心及若干停车位,原本处于疫情风暴中心,且长时间商业活动基本停滞,无新增供应,面临的处境不容乐观。

    针对疫情期间访客量不足,越秀财富中心管理团队着手产业链招商,透过识别头部企业并摸查其在武汉的发展需求,积极增加客户储备,其中新签了两个较大的针对于线上培训的企业租约,两份合同加起来约有10%的出租率保证。

    业绩会上披露,上半年财富中心新签合同面积约2.9万平方米,并与全年75%到期客户达成续租意向。截至上半年,武汉项目整体出租率上涨11%至85.3%。

    从业态角度看,酒店业务则是受疫情冲击最为严重的业态,这也是林德良最为担忧的。

    最担忧酒店业务

    林德良将酒店与写字楼业务进行对比,“写字楼这个市场是最容易穿越经济周期的市场,因为写字楼是靠产业动能的带动,而商场或酒店是靠消费动能带动,两者是不同的领域、业态。”

    一边是广州国金中心写字楼上半年出租率仍上涨1.2%,另一方面,疫情最严重的2月,同一项物业里的四季酒店入住率仅3%。整个上半年,四季酒店收入同比下降逾六成。

    “的确疫情对酒店冲击比较大。”林德良承认道。同时其摆出一串数据:2、3月份入住率只有2%、3%的水平,但去到5、6月份很快恢复到62%、67%的出租率。

    截至7月末,四季酒店入住率达75%,恢复到去年同期80%的水平。林德良称,上半年,四季酒店针对疫情适当调低房价以及多渠道组合促销,提高整体客房收益,截至上半年期末时点入住率高于竞品10个百分点。

    “预计到9月份入住率可以恢复到去年90%的水平,如果下半年的交易会或者汽车展如期举行的话,整个下半年,可以恢复到去年同期大概85%的水平。”林德良满是期待。

    除了业务层面,对于一直基金来说,稳定的收益、分派才是核心的指标。

    林德良笑着称:“大家关心分派,确实这是最实际的。”据悉,上半年,管理人拟向基金单位持有人分派相等于越秀房产基金的100%可分派收入总额,分派总额3.18亿元,折合每基金单位分派0.099元,同比分别减少24.9%、27.2%。

    对此,林德良以分配收益率作为剖析。“大家看我们的收益率是多少?如果按今年特殊分派3200万元,即现在的分派收益率可以按股价6月30号股价计,我们是6.2%的回报率,应该讲是符合大家市场的预期的。”

    在林德良看来,影响房托基金分派还有一个重要因素——利息。

    “现在各个国家的央行在做的同样一件事情是量化宽松政策。正因为如此,所以我们受惠于这个减息的周期。”其以越秀房托基金的融资成本为例,去年年底该基金期末融资成本为4.2%,但到今年中期期末融资成本大概是3.13%。

    “换而言之,以我们现在的贷款规模,今年起码可以节省大概7千万元的利息成本。”此外,市场预期下半年Hibor环比下降約150bp,若考虑一年内两笔到期债务的再融资影响,未来融资成本还可继续下降。

    临近结尾,问起对明年的展望,其顿了顿说,“明年会比今年更好,毕竟不是2020了。”

    撰文:林心林 黄子慢    

    审校:武瑾莹



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