世说 | 败给了时代的潘石屹

观点地产网

2020-08-13 20:43

  • 市场终于等到了最终的结果——潘石屹或许该寻找下一个买家了。

    观点地产网《福布斯咒语》这本书中,我们可以看到SOHO中国潘氏夫妇的影子。

    书中,一个艺术气质十足的野心家以难以想象的毅力和勇气,获得了一块价值12亿元的土地,做成了谁都不愿意接手的地产项目,上演了一出出险象环生却又精彩绝伦的大戏。

    小说主人公叫冯石,这个名字令人浮想联翩——他的身份是一名中国地产商,一心要把国贸东边的项目打造成北京最耀眼的明珠。他的妻子,名唤姜青,从华尔街归来,两人一起赢得了大笔财富。

    大家都知道,潘石屹的夫人张欣,曾先后任职于高盛和华尔街投资银行。

    两人的SOHO中国打造的项目,明确指向CBD,甚至说“那是后来成为了长安街上仅次于天安门的标志性建筑”。

    小说的故事与现实重叠,很快有读者猜测,小说是以冯仑、潘石屹、张欣几个人的故事为原型。

    潘石屹夫妇的经历,毫不夸张地说,是一部跌宕又令人唏嘘的地产商业史。如今,在许多人看来,并不是成功的。

    今年3月传出消息,黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判,对后者的报价为每股6港元,交易价值约40亿美元,还将接管其债务。

    随后,SOHO中国发布公告,称在与海外金融投资者洽谈,以探讨进行战略合作的可能性,可能导致也可能不会导致就该公司的全部已发行股份作出全面要约,交易可能会亦可能不会进行。

    之后频繁有消息称,由于疫情原因,黑石与SOHO中国的谈判已陷入停止状态,而在SOHO中国股东会上,潘石屹对私有化事件亦不曾提及。

    如今,一切终于尘埃落定,私有化事项最终还是未能成功。8月13日,SOHO中国发布公告称,私有化事项已经终止。

    市场终于等到了最终的结果——潘石屹或许该寻找下一个买家了。

    One

    潘石屹惊心动魄的房地产探险从90年代开始。

    那时候的海南,不相信眼泪,亦不问英雄出身何处,是“潘石屹们”追梦与冒险的地方。这群人在海南大开发的时代鼓点中完成了原始积累,当时的他们,可以说赢得了时代。

    这个经常眯着眼笑的男人说,海南是他梦开始的地方。勇者胜,那也是个疯狂的地方,“击鼓传花”之下,“花”越传越快,房价越来越高,但“鼓声”总有停止的一天。

    1993年6月24日,国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,16条整顿措施招招针对房地产,海南房地产热浪应声而落。

    幸运的是,潘石屹半年前觉察了海南可能存在的危险,带着赚来的100万及时抽离,成功躲过海南房地产泡沫破裂的危机。

    后来发生的一切,可能都与这些经历后的心态转变有关,谨慎保守成了潘石屹的标签之一。

    来到北京后,潘石屹结识了妻子张欣。按张欣的说法,潘石屹给她的第一印象就是个“土包子”,但最终还是被潘石屹的理想所吸引。

    夫妻两人开始在北京闯荡,1995年共同创建了SOHO中国的前身——北京红石实业有限公司,接连夺得北京、上海多个优质地块。

    早期,SOHO中国的模式以整买散售为主。不得不说,老潘销售能力着实强,任志强甚至称他为“天生的二道贩子”。

    千禧年之初,SOHO现代城开盘日销售额过亿,月内认购量达十之七八。

    2005年,“住宅禁商令”出台,潘石屹决定彻底抛弃住宅,全心投入商业地产。时至今日,仍有不少声音认为,当初潘石屹“弃住从商”的判断不够正确,错失了即将到来的地产黄金时代。

    2007年10月8日,SOHO中国在香港正式挂牌交易,被资本市场誉为“具有大象基因的公司”,融资19亿美元成为亚洲最大商业地产企业IPO,风头一时无两。

    上市两年后,潘石屹收购了6个空置或烂尾项目,之后再快周转进行出租售卖。

    彼时,也有投资者对SOHO中国悉数出售一线城市黄金地段物业表示不解,潘石屹的回答是:“从公司股本金回报看,物业销售比物业出租高得多,资金使用率也更高”。

    SOHO中国在“开发-散售”的模式下高歌猛进,10年前三里屯SOHO项目一开盘便入账40亿元。但被割裂的商业地产,其价值远逊于整幢物业。

    也是差不多时期,全球金融危机开始发酵,中国房地产市场在经历一轮暴涨后,遭遇政策重拳遏制。或许是海南的经历给潘石屹留下太深烙印,谨慎保守的他公开表态:“SOHO中国所有战略的调整都是采用最保守的方式。”

    一切就这样埋下了伏笔。

    2008年9月,中央政府启动紧急救市计划,不久4万亿出炉,货币宽松之下房地产迎来了及时雨。很显然,保守的潘石屹没有把握住这个机会。

    领导人的性格影响着企业的命运,房地产黄金时代再一次与SOHO中国无关。

    2012年,潘石屹和妻子张欣做出了另一个选择,将公司业务模式将从“开发-销售”转型为“开发-自持”。换而言之,公司的收入将从建房卖房,变成自持物业收租,潘石屹也从“地产大亨”变为“包租公”。

    当期,SOHO中国实现营收153.05亿元,同比上涨约169%;净利润约为106亿元,核心净利润约为33.4亿元,同比增长约135%,核心净利润率约为22%,仍旧让绝大多数房企难以望其项背。

    当时,潘石屹对企业转型给出的解释是:“自持物业比持有人民币更好。”从如今的视角来看,两人当时再一次错判了地产行业周期。

    转型犹如豪赌,输了便会付出代价。潘石屹或许不曾想到,SOHO中国这场声势浩大的转型,与时代的鼓点背道而驰。

    Two

    自己酿成的酒,不甜也得往肚子里咽。

    尽管当时房地产已经迎来最好的年代,不少房企开始攻城略地快周转,创造一个又一个销售奇迹,潘石屹还是笑着说:“SOHO中国战略转型成功了。”

    他的结论基于以下数据——2013年,SOHO中国投资物业租金收入0.86亿元,占公司营业收入3.47%;2014年上半年,实现租金收入1.64亿元,同比增长84%。

    2015年,SOHO中国现金及银行存款共计90.12亿元,净负债率约为24%,租金收入同比大幅增长148%。

    不过,对于这场转型,资本市场并不买账,财务和股价是最直接的表现。当年,SOHO中国净利大跌86%,股价在3港元一线苦苦挣扎。

    于是,潘石屹开始了人生中“第二次创业”,也是SOHO中国的第二次转型——SOHO 3Q 共享办公业务。

    这一次,老潘希望依靠一站式O2O共享办公空间,即3Q业务提升公司业绩,成为国内最大的办公楼综合服务商。

    这场“创业”也不顺利,尽管有大量自持物业的先天优势,3Q业务从创立以来没有获得多少利润,2018年股东会上,甚至有股东请求3Q项目别烧太多钱。

    SOHO中国则表示,2019年的计划是让3Q业务不亏损。

    到现在,市场也没看到共享行业打通盈利模式。2019年中报里,SOHO中国已经没有提及3Q业务,这场潘石屹曾寄予厚望的转型,也成为了传闻中的待售资产——2019年市场消息称,SOHO 3Q欲将旗下11个项目打包卖给筑梦之星。

    其实,伴随着二次转型的哨声,SOHO中国就已经在陆续出售物业资产。2014年2月,将位于上海核心区域的静安SOHO和海伦广场两项资产,以52.32亿元出售给金融街。

    当年9月,将尚未开业的上海凌空SOHO 10万平米物业出售给携程控股,对价30.5亿元,余下的12.82万平方米物业,则由公司自持投资。

    2015年9月,SOHO中国向复星集团出售所持上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益。交易完成后,SOHO中国账面上获得45.85亿元现金。

    2016年,资产出售仍在继续。当年6月26日,SOHO中国将虹口SOHO以35.73亿作价,卖给吉宝置业中国旗下首峰资金管理与另一名联合投资者;7月,SOHO世纪广场32.22亿元出售给国华人寿。

    2017年6月,SOHO中国以35.73亿元将虹口SOHO整体出售;7月,启动光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目整售。

    对于频繁的资产出售,潘石屹的说法是:“做生意永远不变的规律就是低的时候进货,高的时候出货,SOHO中国永远在遵循这样一个原则。”

    据不完全统计,过去几年,SOHO中国通过出售资产套现约293.41亿元,却未买过任何一个项目或土地。

    几次资产处置后,SOHO中国手中最核心资产仅剩下北京前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO II、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO,上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO九项物业。

    根据2019年年报,SOHO中国投资物业资产价值约为618.33亿元。

    至此,潘石屹已经很难回头,似乎只能“一条道走到黑”。他也越来越少以房地产大鳄的形象出现在公众视野,将更多的时间留给了自己,做一些喜欢的事情,比如木工、比如摄影、比如编程……似乎开始追寻退休后的平静。

    空闲的时候也还会出来卖点东西——2019年6月,潘石屹为SOHO站台,拿出价值78亿元的销售房源推售;9月30日,SOHO中国公告披露,作价7.61亿元出售旗下部分商业项目共计2583个地下停车位;10月22日,共享办公业务SOHO3Q传出有11个项目打包卖给筑梦之星。

    再到2019年10月消息,SOHO中国计划至少出售北京、上海9栋写字楼中的8栋,交易价格可能高达80亿美元(约624亿港元)。彼时正向潜在买家商谈,首批出售项目价值高达30亿美元。

    其中,黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司成立买方团,有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3,以及在上海的SOHO复兴广场。

    Three

    直至今年三月,SOHO中国的接盘者终于浮出水面。

    3月9日外媒消息,黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判,对后者的报价为每股6港元,交易价值约40亿美元。

    这一私有化报价较SOHO中国1月份平均收盘价溢价近100%,该股当时收盘报2.98港元。

    有投资者分析称,在港上市的内地公司定价权被外资控制,不能完全体现价值,回归A股和私有化是不错的选择。当前SOHO中国股价亦然,市值远远低于账面净资产。

    根据2019年中报披露的数据,SOHO中国每股净资产6.76港元。

    消息续指,黑石还将接管SOHO中国债务。截至2019年6月底,SOHO中国负债为326.8亿元(约合47亿美元),投资资产价值为87.8亿美元。

    彼时,潘石屹和张欣持有SOHO中国的63.93%股份,而他们计划在与黑石达成交易后保留小部分股份。

    受此利好影响,SOHO中国当日股价大涨,随后停牌。停牌前涨37.58%报4.1港元,最高价为4.17港元,创52周新高,最新总市值213亿港元。

    黑石与SOHO中国渊源颇深,据观点地产新媒体了解到,黑石集团近30年来地产板块年均净收益达到16%,被视为市场最受欢迎的基金之一。2018年,黑石集团“抢”走SOHO中国总裁的阎岩,出任亚洲房地产部出任董事总经理。

    此时此刻,连潘石屹也开始“唱衰”自己的租赁模式了。他说:“在北京这样的城市,SOHO中国的租金回报率不到3%,但银行贷款资金成本超过了4%,这几乎是地产业最低的资金成本,在此情况下,意味着全年的物业经营仍然会亏损2%,这个生意怎么做?”

    不过,老潘的私有化进展也不顺利。今年5月,彭博社援引知情人士消息报道称,由于新冠肺炎疫情影响导致前景充满不确定性,黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈陷入停滞状态。

    知情人士透露,黑石集团有关私有化SOHO中国的谈判还处于初期阶段,一旦情况稳定后可能会重新启动谈判。

    另外,债券市场的动荡也引发人们对融资的担忧,这也是黑石集团与SOHO中国谈判的阻碍之一。

    受此影响,SOHO中国股价一度大跌,海通国际曾发布报告指出,如若黑石私有化SOHO中国交易停滞不前,料SOHO中国或有机会寻求以“打包”方式出售旗下投资性物业。

    直到现在,市场终于等到了最终的结果——潘石屹或许该寻找下一个买家了。

    世说 | 钩沉里的商业笔记:你能看到多远的过去,就能看到多远的未来。

    撰文:陈玲    

    审校:徐耀辉



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