观点直击|多次提信心 黄仙枝:“正荣要坚持做好自己的事情”(实录)

观点地产网

2020-08-24 17:28

  • “财务安全性、盈利和规模这三个指标每一个都至关重要。”黄仙枝这样讲道。

    观点地产网 昨夜公布了上半年的业绩后,正荣地产在8月24日的早晨,于线上召开了2020年中期业绩发布会。

    公司高管阵容与年初相近,由“股肱之臣”执行董事、董事长兼行政总裁黄仙枝领衔,其它包括执行董事、副总裁刘伟亮,执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健,非执行董事欧国伟均有出席。

    这是一个多月以来,黄仙枝第二次出现在荧幕前。上一次,他的职务是正荣服务集团有限公司董事会主席,而正荣服务也成功在7月10日登陆港交所,搭上了物业股的快车。

    正荣服务虽然是正荣地产的物业公司,但两者同为大集团旗下,属于长期合作关系,但在今日的半年报业绩会中并未提及关于物业的任何消息。

    据观点地产新媒体了解,正荣地产上半年实现收入145.4亿元,同比增长6.5%;净利润12.7亿元,同比增长8.1%;核心纯利12.4亿元,同比增长8.3%;母公司拥有人应占溢利为8.76亿元,同比减少6.2%。

    在2019年提前转型的正荣,提出了“3年高质量发展期”后,公司开始关注销售规模以外的数字,正是这一种转变让正荣在面对疫情冲击时,还能表现出韧性。

    “财务安全性、盈利和规模这三个指标每一个都至关重要。”黄仙枝这样讲道。

    在本场业绩发布会中,“信心”一词无论是在黄仙枝、刘伟亮、陈伟健口中都多次出现,处在转型第二年的正荣还远没达到终点,寄望未来、传递信心便成了管理层的统一思想。

    1400亿目标的信心

    上半年,正荣地产实现累计合约销售金额为559.93亿元,同比去年略有下降;累计合约销售建筑面积为365万平方米及合约平均售价为每平方米人民币15321元。

    虽然正荣不再把规模看成是唯一的发展目标,但对于专注地产开发的公司来说,销售规模代表了未来的业绩,而一个健康的公司每年都需要有稳定增长,规模所带来的规模效应也是黄仙枝极为看重的。

    对于年初提出的1400亿元销售目标,正荣在上半年完成了40%。按照房地产上下半年供货比例来看,正荣完成目标应不成问题,而管理层的回应也出奇一致:“对完成今年1400亿销售目标有信心。”

    从上半年的销售区域比例来看,长三角相较去年占比略有减少但仍然排在首位,占比达到46%,其次是海峡西岸、环渤海、中西部等区域。而具体到城市,贡献最多的几大城市仍然是苏州、南京、福州、合肥,其中苏州与南京合计贡献超过28%。

    与之相对应的便是正荣的投资策略,在表现出色的地方该公司选择继续加码,刘伟亮表示:“正荣更加聚焦现在已经进入深耕的城市。”

    正荣今年的拿地预算大约为260亿元,上半年于12个城市新增土地19幅,总地价177.82亿元(权益地价122.97亿元),预计总建筑面积约302万平方米,分别有52%及26%位于具有相当优势的长三角及海峡西岸两个区域。

    在正荣如今的买地哲学里,刘伟亮用了“平稳”二字来阐述,“正荣更关注整个项目的周转效率、利润规模、IRR(内部收益率)”。其中,19幅地块相较于去年同期获取的22幅地块有所减少,聚焦一二线的正荣在面对疫情过后迅速恢复的土地市场做出了更冷静的选择。

    截止上半年,正荣在全国32个城市拥有建筑面积2740万平方米的土地储备,当中76%的土地储备位于一二线城市,土地储备权益占比由去年末的55%上升至如今的58%。

    黄仙枝表示:“上半年有部分城市土地市场非常过热,我认为有些地方政策的收紧,对整个房地产行业来讲应该是个好事。”当话题回到正荣身上,他认为企业应当坚持做好自己的事情。

    “正荣进入的城市基本是一二线城市,我认为大基调应该不会变,作为企业还是要做好我们自己。特别是我们的投资,要坚持几个大的原则,一个是安全、盈利,第二个是快周转,第三个是区域深耕。”

    在投资与销售规模逐渐稳定的情况下,如何继续提高公司利润成为房企必修的一门课题,正荣选择了继续提高权益比,从而更多的为公司创造利润。

    通过合作快速发展来扩大规模是不少房企在突破千亿销售时选择的道路,虽然销售规模增长迅速但权益较低的结果便是利润不高。

    刘伟亮认为:“2020年正荣权益销售比例应该会提升到59%,去年是51%,这是一个逐步提升的过程。在拿地方面,正荣从去年开始计划逐步提高项目权益比,2020年新增土储权益比例为73%。”

    提毛利率与降成本

    在正荣提出的高质量发展概念里,保持财务和盈利规模的水平,同时经营效益和效率有稳步的提升。

    具体而言,项目经营方面,正荣坚持快周转策略,新项目平均首开7个月,平均首开去化率达70%;在产品方面,设立产品标准体系化,完成精装体系的升级。

    虽然正荣着力提出了要精细化管理,提升公司整体管理水平,但就目前而言,代表了房企运营和管理效率的毛利率和净利润率都仍属于行业低位。

    其中,正荣上半年的毛利率仍然维持了去年较低的水平,仅为20.3%,净利润率为8.8%。对此,陈伟健表示:“有一些是在处理老的存货,存货的毛利率还是偏低的。”

    目前,如果不看老的存货,只看现有土储的情况下,正荣的毛利率是在20%到25%。“在解决老存货问题的同时,再降低正荣的开发融资成本,毛利率应该会维持在22%到25%的区间,应该能够在一到两年内实现这个目标,所以能改善的空间还是蛮大的。”

    值得注意的是,虽然毛利率表现不佳,但在降低融资成本上,正荣的确取得了很大的进展。随着经营效率的进一步提升,正荣在毛利率的表现或许能迎来转机。

    据观点地产新媒体了解,正荣地产上半年的融资成本下降至7%,相较去年7.5%下降了0.5个百分点;净负债率下降到71.4%,从2018年开始便一直维持在70%左右。

    其中,正荣在优化资本结构方面,减少非标融资,并置换成银行贷款等低息融资。目前,正荣境内再融资占2/3,境外再融资占1/3,其中信托借款比例从2019年的20%大幅减少到9%,成本较低、年期较长的传统银行融资比重从42%增加到51%。

    目前,正荣在手现金335.8亿元,未来一年到期的总债为人民币190亿元,现金短债比2.1倍,短债比例进一步下降到30%,其中银行借款95亿元,境内其它贷款24亿元。

    陈伟健认为,正荣有信心未来能进一步改善信用指标。

    此外,在一些新型融资渠道,例如绿色债券等较低成本的融资,管理层则表示正荣已经具备发行绿色债券的平台和资源,公司希望分散总体的融资渠道,不去过度依赖单一渠道。

    以下为正荣地产2020中期业绩发布会现场问答整理实录:

    现场提问:正荣对下半年整个土地市场怎么看,公司在下半年会不会更加积极地拿地?在拿地方面有没有什么标准?

    刘伟亮:正荣的投资节奏还是坚持比较平稳,更加聚焦现在已经进入的深耕城市,我们会在下半年保持投资节奏的平滑。

    具体的项目还是要看投资时机,以及价格和利润的情况。针对我们关注的项目投资的标准,仍然会关注周转效率、利润规模、IRR等等几项核心指标。

    下半年拿地不会有所放缓,应该说还是根据市场周期,加强对市场的研判,平滑现在的投资节奏。但是如果土地市场太热,我们可能也会避一避风头,或者是在相对来说比较有利润,能有周转的区域加大一些投资力度。

    下半年的预判,整个投资市场很难做大势判断,但是接下来随着我们布局的区域比较多,我们可能还是会加强所有已进区域的研判,在我们现有的区域进行合理的深耕。特别是长三角、海峡西岸、中西部等等已经进入的区域,在尚未进入的区域,我们会加强研判,在合适的时机、合适的利润的情况下会进入。

    现场提问:正荣在下半年有什么融资的计划?预期整个融资环境会不会再进一步收紧?怎么看待下半年的融资环境?

    陈伟健:目前,正荣的总体负债情况处在非常健康的水平,我们从2017年到2020年总体的净负债率从过往的超过百分之百,现在严控在70%左右,同时我们也在提高现金跟短债的比例,我们以往的时候大概是在1比1的比例,目前我们已经处在2倍以上的比例。

    我们目前在境内外都有蛮充裕的额度,整个授信额度已经达到2500亿,如果是发改委美元这个额度,大概是3.5亿美金,小公募还有10亿人民币的额度。总体来说,我们公司已经是处在一个非常健康的水平,整个新的融资政策对我们的影响是比较有限的。

    现场提问:公司怎么看下半年的房地产政策?预期房地产的政策在下半年会不会进一步收紧?公司的项目会不会受到一些影响?对于下半年的房地产市场,还有房价的走势,管理层是怎么看的?

    黄仙枝:我们也关注到上半年有部分城市土地市场非常过热,我认为有些地方政策的收紧,对我们整个房地产行业来讲应该是个好事,应该是会为我们未来整个地产行业的健康发展最后还是有好处的。

    我觉得在现在房住不炒、稳地价、稳房价、稳预期的情况下,这还是中国政府的主基调。现在每个城市都有不同的政策,因城施策,其实就是在城市化和稳房价之间推出一些措施。

    现在正荣进入的城市基本是一二线城市,整个大的市场,我认为大基调应该不会变。作为企业,我认为还是要做好我们自己,特别是我们的投资,要坚持几个大的原则,一个是安全、盈利,第二个是快周转,第三个是区域深耕,我相信只要把自己的事情做好,企业就能健康发展。

    现场提问:公司对今年完成全年目标1400亿怎么看?截止到上半年完成了大概是40%,下半年完成60%的计划应该怎么做?对于公司上半年还有下半年整年的销售权益比的趋势,管理层有没有具体的规划?

    刘伟亮:今年正荣的全年目标是1400亿,我们1—6月完成了560亿的销售规模,大概占比40%。截止到7月底,我们就已经完成了接近700亿,完成全年的50%,因为房地产行业大多数是上半年偏小,下半年偏大,历来是这样的。结合前7个月已经完成700亿的指标,我们对全年完成1400亿还是相对比较有信心的。

    关于权益比重方面,到2020年我们的权益销售比例应该会提升到59%,2019年是51%,这是一个逐步提升的过程,权益比例我们还是会维持在60%到70%的比例进行投资。

    现场提问:预计公司未来的毛利率大概会是在怎么样的水平?公司在净负债比率短债比下一步的目标,是不是还会持续的改善?公司表外担保和负债的情况,请管理层介绍。

    陈伟健:我们的毛利率跟去年是持平的,但是有一些我们是在处理老的存货,存货的毛利率还是比较偏低的。如果不看老的存货,看现有的情况下,我们的毛利率目前是在20%到25%。

    我们在通过严控成本提升毛利率,在解决老存货的问题的同时,再降低我们的开发融资的成本,我们的毛利率应该会维持在22%到25%的区间,同时也应该能够在一到两年内实现这个目标,所以能改善的空间还是蛮大的。

    财务方面,目前公司的现金和短债比控制在2倍左右是比较健康的,我们也希望降低我们的短债比,目前我们已经控制在30%,很有可能会再进一步收窄到30%以内。

    同时,我们整个融资成本也应该在逐步往下走,如果是看今年的话,我们今年630的总体融资成本是7%,但是在7月份、8月份国内的小公募的成本大概也是在5%左右,境外的融资的银团贷款、双边贷款总成本也大概是5%左右,所以我们觉得总体的融资成本还有改善的空间。

    关于表外负债,其实刚才也提到我们的权益比还有并表的比例是大幅提高的,2019年、2020年并表的百分比达到90%,如果我们看现在非并表的净负债,我们也是从去年的40多亿大幅减少一半到24亿,同时我们表外权益的现金也已经达到40亿,所以我们等同是净负债达到0,反过来是净现金的水平,我们希望今年把表外负债减少,同时也提高并表的比例。

    现场提问:公司未来会在ESG,比方说绿色建筑方面,会不会有一些目标和计划?今年有一些同业有发行绿色的债券,公司会不会也考虑相关的发行?

    欧国伟:正荣公司其实一直都是非常重视企业社会责任这一块的,每年我们也投入了大量的人力、物力和资金资源用于一些社区建设、员工关怀、公益慈善和环境保护方面。我们董事会也已经就未来ESG方面的工作做了讨论,公司内部也成立了一个ESG的工作小组,随着ESG近期越来越受到了社会和监管机构、投资人的重视,我们未来也会投入更多的资源在ESG方面,同时我们也委任了安永作为我们公司ESG工作的顾问,希望他们协助我们进行相关的工作和信息的披露。同时我们也希望未来我们能够逐步地提升ESG方面的评级

    陈伟健:我们已经拿到绿色框架的认可,已经具备发行绿色债券的平台和资源,我们也在观察整个市场的需求,当然我们也不只是考虑ESG,所有融资平台、融资的渠道我们都会考虑,我们也是希望分散总体的融资渠道,没有过度依赖的事情。

    现场提问:公司对未来几年发展的想法,有没有一个中长期的目标可以分享?

    黄仙枝:我们把2019年到2021年公司的计划目标定为是追求可持续的高质量发展,我们公司在目前更关注的还是在实现我们的财务安全、盈利和规模之间的平衡与提升,更核心的还是我们自身核心能力的打造,我们对目前的投资能力、产品提升能力、大运营能力,包括我们的服务能力,营销的能力,我们在全方位进行提升,我认为一个公司的发展一定要基于财务安全,能够有盈利的情况下再来做大规模。当然我认为我们的规模也会保持一定的增长,但是我们不会因为规模来牺牲财务安全、牺牲盈利。大方向上我们还是企业做好自己,做好高质量发展这个重要的课题,把我们的战略目标实现。

    现场提问:公司上半年回款的情况和回款率是怎么样的?全年的回款的情况大概会是怎么样?近期的回款有没有感觉有不同的情况?

    陈伟健:上半年我们受到疫情的影响,前三个月很多楼盘和销售中心是不能开业的,前四个月的销售、回款是有点难度,但还好从4月份到7月份,总体整个销售的反弹力度是非常巨大的,我们的总体销售回款也是从5月份开始有明显的改善,目前我们看前半年,我们一般回款的比例是在70%到75%,在前半年我们的回款是70%,截止到今天,我们感觉到整个回款率应该可以再回到75%。

    前半年我们整体的权益销售回款是大概202亿人民币,回款率是70%,整个土地的支出权益大概是在93亿人民币,我们的工程款权益大概是54亿人民币,税费大概是11亿,利息80亿,营销管理费10亿,分红大概是2亿,所以我们头半年是做到了净现金流入2个亿,跟我们今年的预算相比,我们是希望净流入大概45亿,我们觉得整个目标还是能达到的。

    现场提问:管理层提到公司目标是提升经营的效益效率,具体来说公司实际上会采取哪方面的措施,有没有一些目标?公司境外评级有没有一些期许或者目标?

    陈伟健:国内我们已经拿到AAA的评级,海外我们也在继续优化整个盈利的毛利率和净利润的表现,我们肯定是希望继续跟海外各大评级机构保持沟通,我们也是希望能够尽快有一个能够上调的结果出来,我们应该能够拿到BB-,当然我们希望越高越好,当然这是慢慢一步一步来的,过去两年大家也看到我们正荣在优化资产负债表,还有多元化融资渠道方面,我们也花了很多的时间,目前我们改善的空间也还是蛮多的。最后我们的希望当然也是稳健发展,总体来说也是能做得到的。

    刘伟亮:我简单补充一下经营效益和效率的问题,我们近三年的目标是追求高质量发展,保持我们的财务和盈利规模的水平,在保障这个基础上,我们还是要逐步加强经营的效率和效益。

    首先是几个能力方面的提升,一个是我们产品的竞争力,还有品牌的影响力,服务的影响力,在这个情况的基础上,我们现在逐步在加强我们的效率,第一是加强前期定位的实现水平,第二是加强我们前期报建的水平,第三是加快整个开发的节奏和效率,第四是在首开的情况下,加大去化的力度和去化率,实现首开去化率达到70%以上。在这几个力度之上,我们的经营效益和效率应该都会有稳步的提升。同时我们的产品力和产品的标准化也在逐步的迭代和提升。

    撰文:李标    

    审校:钟凯



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