观点直击 | 净利增速放缓 中海抛“马拉松论”与4000亿自信(实录)

观点地产网

2020-08-25 00:10

  • 颜建国在会上提到,在政府限价的条件下,中海的净利润率在“十四五”期间大概率还是会有所下降,这种情况下规模必须保持适度增长。

    观点地产网 正值房企们密集发布中报的阶段,市场上出现了融资端口收紧的消息,盛传的新规对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理,并设置了“三道红线”控制有息债务规模,即剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。

    几家欢喜几家愁,三道红线均未触及的中海应该算是“欢喜”的一家。

    8月24日,中海于线上举行2020年中期业绩发布会,主席颜建国、副主席罗亮、行政总裁张智超、副总裁郭光辉出现于深圳会场,而财务总监吕世杰则现身于香港会场。

    中期报告显示,上半年,中海营业收入上升11%至886.3亿元,经营溢利为312.6亿元,股东应占溢利为205.3亿元,同比下降3.7%,核心净利润为179.4亿元,同比上升0.3%,净利润率23.2%。每股基本盈利1.87元,同比下降3.7%。

    主要经营数据微涨或微降,反映这家龙头房企的放缓态势,或者称之为相对乏力。在整场业绩会中,管理层提及最多的是“稳字当头”。

    颜建国甚至还提出了“马拉松”论述:企业的发展是一场马拉松,要稳中求好、稳中求快、不急不躁,在严控风险的前提下努力实现又好又快的发展。

    他多次强调,“中海要求有利润的销售、有质量的增长,更加注重价值创造,相信合理控制负债,不盲目加杠杆,公司的规模和利润也能实现较快的成长。”

    这也是颜建国对于上述中海未触碰融资红线的解释之一。截至6月末,中海的资产负债率59.77%,扣除预售账款后的净负债率57.8%,净负债比率32.7%,流动比率为2.3倍。

    “中海曾经历了1997年的金融风暴,当时由于负债率相对比较高,面临破产的风险,教训是极为深刻的。”颜建国解释,自那之后,中海内部对负债率以及现金杠杆设立了严格的红线。

    信心的来源

    但在追求规模的房地产市场中,高周转、快节奏仍为主流韵律。发展速度较慢一些的中海还是会被市场人士冠以“保守”的前缀。

    在颜建国看来,“过去五六年,房企们加的杠杆比较高、发展速度特别快,相较而言,大家感觉到中海比较保守,但是公司在保持60%以下负债情况下,销售也实现了快速增长。”

    数据披露,2018年以及2019年,中海分别实现销售增速29.8%、25.2%,销售增长控制在20%-30%之间。而今年上半年,中海合约销售额实现4.2%的增长。

    具体数据为,报告期内,中海实现合约物业销售额增长4.2%至1720.1亿元,对应销售面积为954万平方米,增长3.5%。此外,六月单月,中海系列公司实现销售合约额575.6亿元,同比增长32.3%,创集团单月销售新纪录。

    按照颜建国的说法,中海这两年半的增长速度处于行业内领先的位置。但由于疫情影响,在时间进度上,中海上半年的销售情况目标完成率确实稍弱一些。

    当时制定“十三五”目标时,2020年中海的销售目标要达到4000亿港币。不过,张智超在会上仍强调了完成该目标的信心,他称目标虽有一定的挑战性,但是管理层依旧坚定要兑现对于市场的承诺。

    他坦言,疫情对中海的影响同样也很大:“基本一个半月的时间是没有销售的,另外也造成了供货的延后,而6月份出现中海最大规模单月销售合约额便是因为集中供货。”

    颜建国也强调,这两年半的增长速度中海处于行业里面领先的位置,同时利润规模、利润率在行业内都名列前茅。中海最为津津乐道的便是净利润率,毕竟行业内净利润率保持15%以上的也不过寥寥几家。

    不容忽视的事实是,中海核心净利润的增速近几年放缓了不少。2016-2019年中海核心净利润增速分别为13.82%、9.21%、8.30%、10.1%,如今降至0.3%,是近几年的最低水平。

    而毛利率、净利润率、核心净利润率等数值比去年同期也是呈现下降趋势,盈利能力等指标也被质疑。2020年中期,中海实现毛利率、净利润率、核心净利润率分别为30.6%、23.3%、20.2%,同比去年同期分别减少4.3个百分点、3.5个百分点、2.2个百分点。

    一参加中海中期投资者会的资本人士对观点地产新媒体表示,颜建国在会上提到,在政府限价的条件下,中海的净利润率在“十四五”期间大概率还是会有所下降,这种情况下规模必须保持适度增长。

    中海一直秉持的原则是规模为利润服务。比起规模的大幅度增长,中海更乐于调整利润与负债,保持稳健的现金流水平。

    2020年上半年,中海销售回款录得927.9亿元,境内外债务资金流入共达319.1亿元,共计流入资金约为1247亿元。

    与此同时,中海上半年须归还到期债务164.5亿元,资本支出为746.5亿元(其中用于支付地价为417.8亿元,建安相关支出为323.1亿元),税务费用、分销费用、行政费用和财务费用的支付则为240.9亿元,流出资金总额1154.9亿元,与流入资金总额相差不多。

    中海在控制收入与支出方面,向来平衡得较好,一投资者评价中海为“不加杠杆的增长”。而在颜建国掌权这几年,中海在手现金确实一直控制在1000亿港元左右。截至2020年6月30日止,中海持有现金1113.8亿元。

    充裕现金流状况为中海下半年的投资和发展留出比较大空间和余地。张智超透露,下半年是重点供货的阶段,中海将积极抓好供货和销售,下半年供货大概占61%。

    承压的部分

    其实仔细换算一下,中海上半年对于销售目标的完成率已有五成左右。但中海年初定下的其他目标,包括买地指标、竣工面积等完成率都较为逊色。

    由于2019年的结转交楼面积低于市场预期,中海今年设定了16%的增长目标,在疫情影响停工下,2020年要达到目标竣工面积1900万平方米,此前郭光辉便已对此表示内部深感压力。

    截至上半年,中海系列公司(不含中海宏洋)在中国内地21个城市共50个项目竣工,竣工的总面积达732万平方米,仅完成目标的39%左右。

    在权益拿地指标上,上半年中海亦同样未达成目标。尽管在土地市场上颇为积极,也发出了寻地计划,但最终中海拿下的地块并不算多。

    期内,中海于13个城市合共新增21幅土地,新增总楼面面积为582万平方米,实际权益面积562万平方米,总地价555.1亿元,权益地价522.8亿元。截至2020年6月30日止,中海系列公司拥有总土地储备为9006万平方米,对应货值达1.3万亿元,华北区、北方区仍占据较多土储。

    截至8月21日,中海共吸纳36宗土地,完成全年1400亿元拿地权益目标的56%,当中50.6%的新增土地位于粤港澳大湾区、京津冀和长三角都市圈,而占比最大的是京津冀,为30.6%,大湾区仅占比7%。

    分布方面,郭光辉在会上称,中海土地储备要集中于各主流城市的中心区域,总土储对应货值中87%分布于一二线城市。

    中报显示,2020年初至今,中海获取的土地也不乏大宗地块,包括上海红旗村项目、武汉汉阳建桥项目、太原综改区项目、上海建国东路项目等项目,每个项目可售货值均达数百亿。

    土储亦代表着规模,保持销售增长背后的逻辑,是土储的增长。近些年,土地储备不断转化为销售之下,中海的总土地储备未见明显增长,其对于土储的渴求比同梯度的房企要大得多。

    资本人士透露,在投资者会上,关于买地这件事,颜建国提出公开市场里面中海要更加勤奋,用更多的机会拿到符合投资标准的土地,而非公市场方面要做很多工作,去年还专门成立了非公市场合作部,跟同行、政府合作,来进行勾地。上述完成一半多拿地份额里,35%来自非公开市场。

    中海上半年虽然脚步仍有些跟不上,但是也没有放弃一丝机会。除了内地市场,中海在香港市场同样表现积极。观点地产新媒体会上了解到,今年上半年,香港市场一共拍卖了6宗土地,中海就参与了其中3宗土地的竞买。

    会上罕见地提及了中海在香港房地产市场的情况,距离上一次在公开市场提到已经过去3年多。2016年度业绩会上,当时中海董事会主席还是肖肖,其表示中海在香港已有多年发展经验,未来不会放弃香港市场。

    发展到2019年,中海在香港的项目销售达到97.67亿港元,为香港房地产市场的销冠。

    资料显示,1985年,中海第一个自主拿地、自主开发的项目就是位于香港大埔墟慈安路上的海宝花园,当时获得香港市民争相抢购,并打响了中海的知名度。1997年,因受到亚洲金融危机的影响,中海才开始将发展的目光投向了国内。后于2010年、2013年等节点,中海重新活跃于香港市场,直至2016年后,中海在香港土地市场上的身影已经不少见。

    吕世杰称,今年上半年销售非常理想,目前中海在香港可销售的数量总资产超过1300亿港元,如果有合适的投资机会,还是会积极参与投资标的。

    而按照管理层的说法,中海会继续加大对港澳地区的投入,力争进入港澳房地产前列的位置。

    以下为中国海外发展有限公司2020中期业绩发布会现场问答整理实录:

    现场提问:近期市场盛传对房企融资进一步加强管控,设置三条红线分类监管,如果该项政策实施,对中海会有什么样的影响?

    颜建国:公司关注到了相关媒体的报道,也看到媒体列出来行业内一些企业的名单,其中中海没有触碰一条红线。中海一直坚持审慎的财务策略,保持合理的负债率,保持充裕的现金。对照市场上三条红线来看,截至今年6月末,中海的资产负债率59.77%,处于行业最低的区间,扣除预售账款后的负债率57.8%,净负债比率32.7%。

    在金融政策方面,针对房地产企业精准施策、一城一策,公司认为有利于行业健康发展。在房地产行业调控政策中,这两年已经进行了精准调控,表现为因城施策、一城一策,今年又表现为一企一策的导向,进一步坚持了房住不炒的定位。尤其是今年国际形势下,这项政策的出台具有十分重大的意义。

    中海发展策略是稳健经营、高质量发展,这项政策和公司的发展是相吻合的。中海曾经历1997年的金融风暴,当时由于负债率相对比较高,面临破产的风险,教训是极为深刻的。自那之后,中海的经营是稳字当头,尤其是对于负债率以及现金杠杆,在公司内部设立了严格的红线。

    总结公司数十年的发展策略,有三个特点:第一,企业的发展是一场马拉松,要稳中求好、稳中求快、不急不躁,在严控风险的前提下努力实现又好又快的发展。中海的负债率始终保持在行业的最低的区间,销售规模稳居行业前十,利润规模,利润率都处于行业领先地位。公司要求有利润的销售、有质量的增长,更加注重价值创造,相信合理控制负债,不盲目加杠杆,公司的规模和利润也能实现较快成长。

    过去五六年,房企们加的杠杆比较高、发展速度特别快,相比较而言,会感觉到中海比较保守,发展速度慢一点,但是公司在保持60%以下的负债情况下,销售还是实现了快速的增长。2018年销售增速29.8%,2019年25.2%,今年上半年实现了4.2%的增长,两年半的增长速度在行业里面是领先的,同时利润规模、利润率都名列前茅。相信进入房地产下半场,行业竞争的是谁能活下去、活的好、活的久,作为有41年历史的中海,目标是百年基业,稳健经营、高质量发展是长期不变的策略。

    第二,实现国有资产保值增值,为股东创造价值,提升回报水平。派息总额、派息比率稳步稳定提升,除了社会责任以外,在商业方面要为股东创造价值,在财务指标方面体现股东回报,中海一直保持规模、利润稳健增长。2019年公司利润总额跨越400亿元,利润规模行业领先,去年全年派息总额超过100亿,派息比率从17.8%提升为28.4%,过去几年股息收益率在3%-4.5%,达到或超过了理财产品的收益。

    最后一点,是坚守主航道。近两年,中海明确推出了业务结构,将7-8%的资源投入到商业资产运营开发里面,提升抵御周期波动风险的能力,为中长期发展创造稳定的现金收入,同时将2%左右的资源投入到教育、养老、物流、供应链管理等业务,培育未来的利润增长点。这三类企业,公司的目标都是要进入行业头部,当然具体发展要循序渐进,一步一步打好基础。

    现场提问:中海今年是否仍然保持4000亿港币的销售目标?

    张智超:在时间进度上,上半年销售目标完成比率稍弱一些。虽然上半年经历了疫情的影响,管理层依旧坚定要兑现对市场的承诺,即“十三五”末要达到4000亿港币销售合约额的目标。这个目标对公司有一定的挑战性,需要充分努力,加上后面市场的契机才能更好地完成。

    中海一直坚守高质量的发展。在上半年中国房地产销售额因为疫情的影响下降了5.4%,这个过程中,头部企业大部分也出现了负增长。应该说,疫情对公司的影响同样也很大,基本上一个半月的时间是没有销售的,另外造成供货的延后,出现了6月份中海最大规模单月销售合约额,这也是因为原来的供货延迟导致6月份集中供货。

    中海保持了整个市场的态势,在市场下跌5.4%和大多数同行负增长的情况下,公司逆势达到4.2%增长,增长是来之不易的。从另一角度看,上半年销售回款增速优于销售合约额的增速,达到8.4%的增速。这种情况下,中海在今年上半年实现了经营型现金流为正的较好状况。在下半年的经营上,给投资和发展留出比较大的空间和余地。在下半年的市场里,中海将积极的抓好供货和销售,下半年是重点供货的阶段,整个供货大概要占到61%。

    下半年只要在不出现疫情重大反复、经济的重大状况,公司还是比较有信心完成全年4000亿港币的目标。

    现场提问:香港目前疫情仍在反弹,中海在香港推盘的计划是否会受到影响,对下半年香港一手楼盘的开发会不会有影响?

    吕世杰:现在香港经济面临比较严峻的挑战,主要是因为疫情的影响,但是在国内庞大经济后盾以及香港国际市场地位的影响下,香港的经济长期来看还是比较有机会稳健发展的。

    另一方面,香港的土地资源非常稀缺,土地供应有限,在利息环境还是有机会的,在刚性需求推动下,香港市场中长期还是稳健向好的。虽然在疫情的影响下,香港的新房市场影响比较小,可以说房价是比较平稳,但是数量还是不少的,二手市场观望的情况比较浓厚。

    对于中海来说,因为香港是公司的发源地,集团还是会继续加大对港澳地区的投入,力争进入港澳房地产前列的位置。2019年,中海在香港的项目销售达到97.67亿港元,是香港房地产市场的销冠。

    今年上半年,中海在香港的销售情况非常理想,目前公司在香港可销售的总货值超过1300亿港元。如果有合适的投资机会,项目达到公司要求,公司还是会积极参与投资标的。比如,今年上半年香港市场拍卖了6宗土地,中海就参与了其中3宗土地的竞买。

    撰文:许淑敏    

    审校:钟凯



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