观点直击 | 二代走到台前 佳兆业谈平衡规模与利润、负债压力(实录)

观点地产网

2020-08-28 00:26

  • 对于佳兆业要实现规模、现金流和利润的平衡,管理层在会上坦言,确实感觉到压力山大。

    观点地产网 这或许是佳兆业“二代”首次一齐现身于台前。

    8月27日下午,佳兆业集团控股有限公司召开2020年中期业绩发布会,其中于香港出席会议的管理层代表包括主席兼执行董事郭英成、高级顾问谭礼宁,而首席执行官兼执行董事麦帆、独立非执行董事饶永、首席财务官吴建新、执行董事李海鸣、行政及人力资源总经理郭晓婷在深圳通过电话接入会议,在上海出席的管理层代表为执行董事郭晓群。

    阵容强大,且相较往年有了些许变化,最为直观的是郭英成的一双儿女列席,这是两人首次双双出现于台前。实际上郭晓婷3月份已列席年度业绩会,而郭晓群大多数时候主要坐在台下。

    只是,两位年轻人还未有发言机会。

    今年以来,在佳兆业频繁的人事变动中,大多牵扯着二代的上位。比如于4月份,佳兆业执行董事翁昊、郑毅离职,郭英成长子郭晓群及首席营运官李海鸣进入董事会。

    56岁的郭英成正在为二代铺路。将郭晓群、郭晓婷正式推至台前,列席业绩会或许只是他们所要历练的一小步。

    但整场业绩会并未提及人事变动的相关内容。恰逢融资市场发出收紧的信号,在盈利指标、销售情况、旧改、土储等介绍之外,佳兆业有意将更大的篇幅用于说明财务表现以及债务管理情况,而降负债依旧是重点内容。

    刘富强辞任首席财务官之后,接任者吴建新有了更多的发言机会。他强调现金流是企业发展的生命线,因此佳兆业始终将现金安全、债务风险可控放在发展的首要地位。

    “上半年,佳兆业是紧紧围绕现金为王、利润提升开展工作,有力保障现金流和利润的稳健、高质量增长。”

    又提千亿

    来到“稳增长、调结构、降负债”的第三年,截至2020年6月30日止六个月,集团的营业额约为222.97亿元,同比增加10.9%;公司拥有人应占期间溢利约为27.69亿元,同比减少2.4%;公司拥有人应占核心净溢利同比增长25.7%达约34.61亿元。

    上半年,毛利较2019年同期增加12.4%至约75.39亿元,而期内毛利率增加0.4个百分点至33.8%。毛利率达到年初郭英成提及的“30%水平”。

    今年亦是佳兆业提及千亿目标的第三年。麦帆表示,佳兆业信心完成全年千亿以上的销售目标。

    在郭英成看来,一个企业最重要的还是可持续发展和稳健发展,千亿还不是佳兆业的目标,这一目标讲到现在已过去三年了。

    数据显示,截至2020年6月30日止六个月,佳兆业实现累计合约销售权益金额约360.32亿元,同比增长3.9%。从合约销售的分布看,大湾区仍为销售主力,销售额占比达57%,一线及重点二线城市销售占比达90%,旧改项目贡献销售超过30%。

    而下半年佳兆业将加快供货推货。管理层介绍,“下半年整体可售资源为1200亿元,可售面积660万平方米,保持正常去化就可以达成目标。”

    一名参加了佳兆业中期投资者会的分析人士对观点地产新媒体透露,上半年佳兆业实际推货量占全年可售资源的35%,下半年占65%左右,从时间节奏来看,三季度推货量占下半年的45%,四季度占比55%。

    佳兆业的销售情况与节奏放缓有关。从去年开始,佳兆业的销售增速调整为20%左右。可供对比的数据是,于2016-2018年,佳兆业合约销售金额从298.43亿元升至700.59亿元,年复合增长率分别为53%。

    郭英成转而在业绩会上强调佳兆业要练好基本功,“特别是在运营能力、产品溢价能力和销售回款方面,要做足工夫,一定要做到有相当强的竞争力。”

    旧改转化

    对深圳特区建立40周年的喜悦,郭英成似乎特别希望通过这场中期业绩会传达,毕竟这里是佳兆业的大本营,而且为其带来源源不断的利好。

    麦帆亦在会上介绍,在旅游休闲领域,佳兆业将加快推进佳兆业金沙湾国际旅游项目建成,项目预计2021年开业,年游客容量达500万人次,将其打造成为深圳又一世界级文旅地标。

    但于深圳,佳兆业最为骄傲的应该是其拥有丰厚土储,这是它保持业绩增长的信心所在。

    上半年,佳兆业依然十分重视深圳所处的大湾区,通过招拍挂、收并购、城市更新等渠道补充土储,共获得23个项目,新增土储权益建筑面积超过281万平方米,收购代价约220亿元,平均土地成本为7900元/平方米。其中,按拿地权益建筑面积划分,大湾区新增土储占比74%。

    在拿地方面,佳兆业保持了加速度,同比去年同期拿地权益代价上升35.8%。而拿地成本同样保持了增长趋势,去年上半年佳兆业拿地均价为6585元/平方米。

    截至上半年,佳兆业总土地储备约2680万平方米,总货值超过5800亿元,其中78%位于一线及重点二线城市。而大湾区所持有的土储占总土储面积52%,货值近7000亿元,深圳、广州两大核心城市便占总土储货值的50%。

    房地产增量市场的红利不断减退,大湾区另一重要市场为城市更新的存量市场。作为“旧改之王”的佳兆业,在旧改储备方面,已达到占地面积4200万平方米,预计货值约2.6万亿元,其中99%位于大湾区,深圳旧改共有112个项目占比27%,广州占比36%,中山占比22%。

    旧改拓展方面,今年上半年佳兆业新拓展旧改项目20个,旧改总数达到167个。

    尽管有大量的旧改土储,但如何快速转化则是一大难点。近些年,佳兆业旧改项目贡献销售一般在30%左右。

    在项目转化方面,今年上半年佳兆业转化5个旧改项目,分别位于香港、深圳和广州,项目可售面积为70万平方米,货值约270亿元。而下半年还有5个深圳的旧改项目实现供地,贡献90万平方米的可售面积,货值约476亿元。

    管理层透露,佳兆业将保持每年供应100万平方米旧改用地规模。总体而言,佳兆业全年计划转化的项目有10个,大概740亿元的可售货值,达到历年最大值。

    分析人士于投资者会上获悉,在释放旧改项目的价值方面,佳兆业计划通过前期股权出售的方式,与其它开发商合作之外,还将继续考虑和一些中资和国际上的基金合作。

    据分析人士引述郭英成在投资者会上的内容,“佳兆业旧改储备中最核心的还是住宅业态比重大的,这些留给公司自己开发,如果是住宅业态占比偏低的项目,会通过招商引资的方式进行开发。”

    未来招商引资会成为佳兆业的常态。郭英成表示,佳兆业专门成立了一个关于招商引资的部门,包括项目发展、项目收并购、项目合作等。

    降低负债

    对于佳兆业要实现规模、现金流和利润的平衡,管理层在会上坦言,确实感觉到压力山大。

    近些年来,佳兆业一直备受高负债、高融资成本的问题困扰。2015年之后,净资产负债率处于高位已经成为老生常谈的话题。数据显示,2015至2018年,佳兆业的净负债率分别为521%、308%、300%、236%。

    在调结构、降负债战略的作用之下,去年佳兆业的净负债率较2018年降92个百分点至144%,甚至超预期完成降至180%的目标。

    至于今年,佳兆业为了降负债也做出不少努力,净负债率实现了五连降。上半年,佳兆业的净负债率降低14个百分点至130%。

    其通过深化经营降低负债,首先是继续狠抓经营、抓回款,上半年佳兆业的回款率已由去年的75%上升至87%,提升12个百分点。其次,继续降低融资成本,截止2020年6月30日,其平均融资成本为8.8%,其中境内融资成本为7.8%,较上年末下降20个BP,境外新增借款债务的融资成本较去年末下降了290个BP至8.2%。

    吴建新称,上半年佳兆业创新融资方式,令多元化融资渠道更加通畅。其中在境内,发行了12亿元ABS,7月份又重新获得了60亿元ABN额度;境外,佳兆业分别发行了5亿美元和3亿美元的优先票据,两笔票据均为2025年到期,延长了整体债务的还款期。

    通过积极开拓境内外的创新融资渠道,佳兆业获得授信额度近1200亿元,ABS额度超过100亿元,境外除美元债以外,还有另外一些融资渠道,也成功获得银行贷款港币32亿元。

    债务管理上,佳兆业尤其注重对于境外的债务管理,此前佳兆业的美元债发债成本一直处于较高水平。

    优化债务结构方面也有了一定的进展。佳兆业上半年长短债比为2.85,较2015年的2.67又上升了0.18。

    截止2020年6月30日,佳兆业总借款余额为1217亿元,其中境内占比43%,境外占比57%。未来到期债务中,一年内到期的债务占比26%,5年以内长期到期债务占比约71%,5年以上的到期债务占比3%。

    对于市场上所提及的三道融资红线,分析人士透露,管理层于投资者会上表示对于目前对于佳兆业并无太大影响。而在未来,吴建新表示将会密切监控公司的净负债率、资产负债率、现金短债比等核心财务指标,持续优化债务结构,保障公司的偿债能力,尤其在净负债率方面。

    佳兆业一直希冀于实现现金流入流出平衡。上半年,佳兆业实现现金流入315亿元,包括物业销售收入295亿,其它业务收入20亿元;现金流出323亿元,其中土地收购代价170亿元,建安开支是75亿元,销售等开支是18亿元,利息支出是52亿元,税费支出8亿元。其它投资2亿元。

    截至2020年6月30日,佳兆业拥有现金储备约405亿元,较去年同期增长35%,较上年末增长9%。现金短债比亦从上年末的1.1倍提升至1.2倍。

    以下为佳兆业2020年中期业绩会现场问答实录:

    现场提问:昨天是深圳特区成立40周年的日子,请问主席能否就此谈一谈有什么感想?

    郭英成:首先非常感谢深圳在特区成立40周年的时候给本人和佳兆业的认可,也非常荣幸、非常感恩。佳兆业未来还是要继续为深圳的发展加大投入,特别是在公共领域、城市运营、教育、医疗等方面,力所能及地为深圳特区发展做出更大的贡献。

    更重要的一点是感谢中央政府、感谢党,给深圳这么好的营商环境,给予这么大的支持,公司也很荣幸作为在深圳本土成长的企业,将继续履行对深圳市政府以及社会继续做出贡献。深圳的营商环境是非常特殊的,因为服务能力、服务性质非常强,佳兆业未来在人才培养、教育、公共卫生等方面,会继续为城市更新面貌做出应有的贡献。

    现场提问:近年来佳兆业除了深耕城市更新,还将延伸发展到了物业管理、文化体育、医疗健康等多个产业,未来还有什么新的发展打算?

    郭英成:首先佳兆业的主业还是地产和城市更新,这几年来也在文体科技、医疗、教育等等方面做尝试,只要是跟企业发展相关的、对社会发展有用的,佳兆业都会抢占这个商机,会去尝试。

    在文化体育、城市服务等方面,佳兆业做得比较早,现在也看到佳兆业美好已经上市了,未来佳兆业的文体、健康产业、教育等方面。希望为城市发展做出更大的贡献,特别是在地产产业链、城市公共服务互补性方面,也希望能够做出贡献,特别是在未来的航运、教育、医疗等方面,也会尝试发展。

    现场提问:随着存量房时代的到来,百强房企纷纷入局城市更新,这一领域的竞争明显加剧,在这个赛道上,佳兆业相比后来者有什么样的领先优势?

    麦帆:我想说三个词:心态、逻辑、团队。公司在多个路演的场合,包括跟合作方交流,都经常提到心态的问题。佳兆业做了二十多年的城市更新,搞成了几十个项目,能有什么?公司可以不走错路,少走弯路,但是要确保不停地走创新之路,就要有一个归零的心态,就是城市更新的基本心态,每一个项目都是新项目,每一个项目都要全新的理念、全新的思路来研判它。

    第二是逻辑,城市运营的核心逻辑,公司的规划叫做五位一体,经济、文化、社会、生态、科技五位一体。

    第三是团队。佳兆业有专职、专业的城市更新团队800人,这些人也是铁军,转化能力、执行能力以及服务意识都非常到位。

    现场提问:受到疫情的影响,今年房企的业绩都多少会波及到,佳兆业是如何应对疫情带来的负面影响,年初制定的千亿目标是否会有所调整,相对应区域战略布局会否有所改变?

    李海鸣:今年年初的新冠疫情暴发以来,佳兆业非常积极地采取了措施,应对外部环境的冲击和影响,春节过后就上线了自主研发的线上售楼处,在客户不能上门的情况下保持团队的活力,保持楼盘对市场的影响力,并且在政策允许的条件加快了推盘的节奏。

    在运营方面,公司也围绕着提升品质质量、销售的价格、开发速度、收入利润,同时想方设法控制建安成本、融资成本、管理费用、销售费用,通过以上四升四降的内部管控,最大程度地缓解疫情带来的压力,通过公司全体同事的努力,逆势实现了业绩的正向增长。

    下半年佳兆业一方面还会有大概1200亿的可售货值推出,这些项目主要集中在大湾区和一线城市。另一方面会加速旧改项目的转化,全年计划转化的项目有10个,大概740亿的可售货值,达到历年的最大值,所以对今年千亿的目标公司不会调整,同时佳兆业有足够的信心去完成这个目标。

    现场提问:从目前的情况来看,集团的负债率是比较高的,目前的大环境对高负债的企业并不是很友好,请问佳兆业是否感到有所压力?另外下半年公司在降负债方面将会做出怎样的努力?随着融资环境的收紧,集团一方面需要拿地拓展规模,另外一方面还需要降负债,请问公司如何在规模和效益之间寻求平衡?

    吴建新:在规模、现金流和利润方面,佳兆业确实是感觉压力山大,但是合理的控制负债、优化债务结构、提升利润率,保持发展与债务之间的平衡,一直是公司财务的重要工作方向。

    2017年以来,公司的净负债率已经已经实现了5连降,降到了130%,从2017年到现在,三年半的时间,有息负债仅增长了100亿,复合年增长率不到3%,但三年半公司的合约销售规模复合增长率大概有40%,结转的销售收入复合增长率年化也在20%以上。可见佳兆业始终保持着发展与债务之间的动态平衡。

    下一步佳兆业将狠抓经营,不仅要确保按时供货,还要缩短销售回笼的时间,同时提升投资拓展的质量,赚取合理的利润,以及较强的现金流,加强回款,用可以用的资金去扩大投资,实现规模、利润和现金流的平衡。

    现场提问:如果没有意外的话,今年将是佳兆业实现千亿目标的第一年,相比于三年前主席曾经提到的酸甜苦辣,在目前这个时间点,郭主席的具体感受和压力是什么?下半年的主要工作重心又是什么?

    郭英成:一个企业是有目标的,但是企业最重要的还是可持续发展和稳健发展,千亿目标还不是佳兆业的目标,讲到现在已经三年过去了。在发展过程中,受内外部环境的影响,佳兆业要练好基本功,特别是在运营能力、产品溢价能力和销售回款方面,要做足工夫,一定要做到有相当强的竞争力。

    关于产品,从去年到现在,佳兆业的产品竞争力,包括质量、服务,也不断地在提高,特别是注册地在深圳,非常荣幸有大湾区、深圳特区这两个大环境来支撑佳兆业未来的可持续发展。公司想一直坚持的是稳健、稳重、可持续发展,满足品质质量和客户服务的要求,在科技化、建造和销售价格等方面,都希望能够有更大的提升。

    今年上半年的疫情给佳兆业内部管控、管理方面带来一些挑战,公司反应迅速,能够在困难当中寻找到商机。今年上半年,佳兆业在深圳收购了也有近二十个项目,提供了更多的发展机遇。

    现场提问:管理层如何看待佳兆业目前的股价表现,以及在市值管理方面,集团将做出哪些努力?

    谭礼宁:虽然全球受到疫情的影响,但是同时各国又推出量宽的政策,为了防范货币贬值的风险,实际上对有实物有资产的都是好事,再加上国内的经济复苏相对比较好,所以在上半年特别是2、3、4月的时候受到疫情的影响,公司上半年的合约销售跟去年同期比较还上升了4%,所以从股价来讲,现在佳兆业的股价水平是在疫情之前的水平。相信继续量宽的政策,再加上国内的经济继续复苏,佳兆业的股价表现势头应该是更好的。

    现场提问:2020年佳兆业从哪些层面着手去进行债务结构的优化?2020年的净负债率的计划会降到多少?

    谭礼宁:公司应该会从两个方面进行优化,第一方面是营运往来,会加强销售回款率,降低经营的成本,尽量提升利润,降低负债。另外就是债务的管理,这个事情一贯很重要,公司会从几个方面去做,第一个是在适合的时间,可能会进行回购操作,公司之前也有做过回购。另外公司会用一些长债换短债,调整债务结构。另外佳兆业会在海外除了发美元债以外,还有另外一些融资渠道,包括和金融机构合作,或者获取一些银行贷款。

    2020年我们的净负债率的计划是希望降到120%,从去年底的144%降到今年年中的时候是130%,希望到年底是120%,这个目标一直没有改变。

    撰文:许淑敏    

    审校:钟凯



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