观点直击|区域失衡与入股泰禾 万科还预计年底毛利率更低(实录)

观点地产网

2020-08-28 19:01

  • “目前销售的毛利率与已经结转的毛利率相比更低,我们预计到年底还有小幅的回落。”

    观点地产网 一如既往,万科的中期业绩会,主席郁亮是不参加的。

    8月28日早晨,万科在线上召开2020年半年度业绩会推介会,由董事总裁首席执行官祝九胜带队,身边坐着董事执行副总裁,首席运营官王海武、执行副总裁,财务负责人韩慧华以及董事会秘书朱旭。

    与2019年年报一样,这份半年报是晚上8点左右发出来的,但上一次万科在公布1个小时之后,便举办了业绩发布会,这次隔开了一个晚上。背后或许藏着一丝小心思:2019年年报,不管是利润还是股息分派相较以往减弱,而2020年半年报表现又没有太差。

    资本的反应非常直接,2019年年报公布后的第一个交易日,万科A股价大跌6.44%,并在第二个交易日再次下跌4.07%。而8月28日收盘,万科A涨2.3%。

    半年报显示,期内,万科录得收入1463.5亿元,同比增长5.05%;毛利465.52亿元,同比下降7.79%;归属公司股东的利润125.08亿元,同比增长5.62%。

    不过,整场业绩会的关注重点并不是过去万科所完成了怎么样的业绩,而是作为行业龙头,这样的成绩单对未来预示着什么?对万科自身而言,应该如何保持盈利能力?

    盈利能力下滑

    毛利率指标下降成为房地产企业共同面临的挑战之一,此前包括中海、华润等房企近期都对此做出回应。

    其中颜建国提及,在政府限价的条件下,中海的净利润率在“十四五”期间大概率还是会有所下降;华润置地总裁李欣则表示,行业发展到今天,地价不断提高,房地比一直下降,行业毛利率下降的趋势是一个定势。

    万科似乎也没有很好的办法,只能转而继续提稳健经营。

    比如面对土地投资问题时,回应会不断的关注市场的变化,包括客户的变化,敏锐的感知,在过程中不断捕捉良好的投资机会,不会追高,肯定不会过分保守;面对近期“三道红线”问题时,则表示坚持现金为王,手有余粮;在销售问题上,主张“当好农民,种好地,做好自己的事情”。

    只是,盈利能力的下滑成为了实实在在不可避免的事实。

    数据显示,上半年万科房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为24.1%,较2019年同期下降4.2个百分点,较2019年末下降3.1个百分点;全面摊薄的净资产收益率为6.39%,较上年同期下降0.96个百分点。

    在业绩会之前,市场便给出解读,毛利率的下降是因为万科的结算均价走低。在2019年同期,万科的结算均价为1.57万元/平方米,而2020年上半年,这一数据大幅下降至1.23万元/平方米,甚至比2018年同期的1.43万元/平方米低不少。

    这一观点在韩慧华的回答中得到印证:“确实今年的毛利率相对2019年来说有4个点的回落,2019年是毛利率的高点,因为2019年结算的项目大部分都是在2017、2018年销售的高点结转的。”

    韩慧华归结为行业趋势:“地价占售价比在持续上升,对于整个行业来说,毛利率下降是长期的趋势。”该说法与华润置地的解释类似。

    反映在财务数据上,2020年上半年,万科主营业务的营业收入是1448.38亿元,同比增长4.75%,营业成本994.27亿元,同比增长12.32%。其中在房地产开发及相关资产经营业务的营业收入是1381.4亿元,同比增长3.87%,营业成本937.3亿元,同比增长11.51%。

    营业收入和成本增长速度的错配,成为了万科盈利能力下滑的主要原因,而万科甚至没有什么办法改变这一现状。“目前销售的毛利率与已经结转的毛利率相比更低,我们预计到年底还有小幅的回落。”

    韩慧华同时坦承,行业的ROE在下行的方向上,万科也是。万科在去年中期业绩会上也曾表示,未来毛利率下降是行业长期趋势,公司将维持ROE在较高水平。

    如今,万科同样表示,公司会坚持稳健的投资和精益运营,努力把毛利率维持在合理的水平。希望在整体大势方向上,保持盈利的能力。

    区域发展不均

    盈利下滑之余,万科各大区域之间的发展也出现了不平衡,曾经的强区南方区域继续有所走弱。

    半年报显示,万科房地产开发及相关资产经营业务收入中,南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为27.07%、32.08%、11.74%和29.11%。但是,四大区域的权益净利润占比分别是17.16%、42.64%、7.60%及32.60%。

    而在2019年全年,四大区域的营收和权益净利润的比例分别是32.98%、27.23%、20.53%及19.26%和28.51%、34.36%、18.29%及18.84%;2019年同期是35.40%、32.92%、13.66%以及18.02%和26.05%、45.41%、9.45%及19.09%。

    营收与权益净利润贡献之间的错配,同时销售占比降低,南方区域目前面临的挑战仍较大,新任“区首”孙嘉仍需做更多工作。

    万科披露数据显示,2020年上半年,其实现合同销售面积2077.0万平方米,同比下降3.4%,实现合同销售金额3204.8亿元,同比下降4.0%。

    其中,南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的销售金额分别达到491.6、1322.6、712.3、638.5亿元,占总销售金额的比例为15.3%、41.3%、22.3%及19.9%。而在2019年同期,四大区域的销售占比还是18.79%、35.93%、21.94%及22.09%。

    万科在此次业绩会上单列出了销售金额前十的城市,分别是杭州、上海、宁波、苏州、北京、成都、沈阳、西安、南京以及重庆,前九位更是销售超百亿的城市,但其中,无一城市属于南方区域。

    区域的发展资源也预示着,南方区域作为国内经济最发达的区域,万科发展的力度也在降低。数据显示,万科全口径在建及规划中项目建面分布中,南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域分别占比18.3%、21.2%、28.1%及32.4%。

    值得一提的是,于今年7月,原深圳市万科房地产有限公司总经理、万科南方区域EMT成员唐激杨离职万科,成为万科在2020年为数不多标志性人事变动。彼时相关人士对于离职原因的表述为个人原因。

    重心似乎在向其他区域倾斜。

    8月27日,万科宣布成立西北区域事业集团,覆盖陕西、甘肃、新疆、青海与宁夏五省。“区首”由万科西安公司总经理郭继勋就地升任,他既是西北区域区首,同时兼任西安公司总经理。

    “对于西北区域事业集团BG的考虑其实由来已久,在过去的组织架构上,设计上也做了一些探索。”王海武表示,西北BG的成立,目的就是为了加强万科在西北地区业务的发展。

    入股泰禾

    入股泰禾成为万科当天受到关注的一大方向,毕竟万科增持泰禾预计所用24.27亿元并不多,但它并未提及背后所需要承担的其它诸如债务的压力。在业绩上,万科便被问及,为什么要入股泰禾?

    祝九胜首先肯定了泰禾的产品力。“客观地说,泰禾更多是资金和融资问题,它的产品力、基础能力还是非常不错的。”

    他继而表示,万科的逻辑是大家在一个行业,都是中城联盟的成员企业,在这个行业里面有其他的主体只是某一方面的问题,底子成色还不错,还是要一起想办法。他表达了善意,这多少预示着,入股泰禾并不纯粹是从商业角度考虑。

    “泰禾确实是过度负债,如果都要求还本付息,会导致资金流断裂。”祝九胜称,泰禾主要的任务是让金融机构达成共识,该事项正在进行当中。

    “万科会全程参与,尽最好的初心,最大的善心,把这件事情妥善处理好。”但祝九胜指,即使万科最终能够成为泰禾的第二大股东,也只是以新的董事会授权指导下的政策来运作。

    他表示,入股泰禾最终能否成功,取决于三点,一是泰禾的求生欲,二是金融机构对泰禾债务问题的理解,三是要看福建政府以什么姿态,什么方案应对。

    “万科的底线是不影响背后的股东,不影响股东的权益,不影响股东对这个事情的观感,也不影响股东的收益水平。”

    据泰禾发布的数据显示,即使上一年度大幅卖资产降负债,2019年该公司有息负债同比降30%,仍有960亿元;净负债率下降约140个百分点,依然处于243.76%的高位。

    而截至2019年末,泰禾集团的货币资金仅有132亿元;截至7月7日,已到期尚未还款的金额270.65亿元。而泰禾年内到期债务将达555.11亿元,一年内到期负债1464.3亿元,涉及近20家信托公司。

    尽管万科设置了多个前提条件,但入股泰禾仍是一笔复杂的交易。这同样引起外界担忧,有人士便询问万科,未来是否会加大其他不良资产的并购投入?对比祝九胜并未予以明确答复。

    以下是万科企业股份有限公司2020年半年度业绩会问答实录:

    现场提问:今年上半年公司拿地的金额较去年减少的很明显,这是出于什么样的考虑?而且7月份公司拿地又突然增加了很多,是不是代表下半年会加大拿地的力度,怎么看待下半年的土地市场是否是拿地的好时机?

    王海武:首先,我们一直都坚持稳健投资的原则,其实公司每个季度都在迭代我们的投资策略和投资原则,我们也会遵循既定的投资原则和投资策略进行相关的投资,目前公司在手的资源可以保证未来两到三年的发展,我们对此非常有信心,这个也会支撑我们业务未来的发展。

    当然同时,我们会不断的关注市场的变化,包括客户的变化,敏锐的感知,在过程中不断捕捉良好的投资机会,实际好的投资项目也需要仔细的观察,我们不会追高,但是不会肯定过分的保守。

    现场提问:公司在发力聚焦TOD领域,目前万科在TOD这块的发展情况怎么样?未来在TOD拿地方面有什么样的规划?公司在这块主要的相对的优势是什么?

    祝九胜:确实在这几年的投资重点里面,TOD变成了我们跟城市更新改造并行的两个重点之一,TOD就像这个词本身的的含义一样,T就是轨道交通的意思,以轨道交通为导向的整个开发的模式叫TOD,TOD对于开发商来说过往是一道加分题,今天变成一道必答题,每个开发商在一个城市里的运作要围绕城市的发展方向,城市的发展方向和人口的流动、交通是密切相关的。我们正是基于这个认识,从2010年开始在TOD方面不断的加强投入,在这个方面建立自己的能力,也提升运营的效果,从2010年开始,从单一的站点住宅项目开始,到今天各种形态,各种业态的TOD项目,全集团累计获取49个TOD项目,涉及到建筑面积是1803万,我们的累计总投入2400亿,每个项目维持在40-50亿的投资和建面,大概70%-80%是居住属性,还有20%左右是要自持,自持当中2/3是综合商业。

    我们在这方面,这几年也建立了相应的能力,第一种能力是对城市的理解,就像我们的战略定位,我们围绕城市客户的需求,强调在一个城市里的深耕程度和浓度,对城市的理解能力。

    第二个方面的能力是我们在发挥了混合所有制的能力和优势,达到深铁集团入股万科以后,我们对地铁TOD的理解多了一个运营的视角,我们在开发环节还是传统优势,增加了地下交通,公共交通的运营视角对我们能力的提升还是非常有帮助的。就像今年4月份,我们跟深铁集团地下物开公司一起在佛山获取了车站上盖的项目,从设计定位到建造的理解能力和运作效率还是不错的。

    第三,在整个过程中,我们累计多业态的运营能力,从最早的简单做住宅到商业,到产业办公,到公寓,到酒店,我们都有相应的军种,相应的兵种,相应的能力,能够把这些能力集合在一个TOD项目,一个地铁商改项目上去,这是我们培养的第三种能力和优势。第四,以沉淀TOD设计建造相关的技术和能力,我们要整合全球资源来面对TOD项目,过往国内的经验和技术实力有一些有待提升,我们在全球范围内,整合各方面的力量,无论在设计,建造,项目定型定位等等方面都建立了自己的能力。第五,我们通过这些项目,四十几个项目,也跟政府、跟轨交企业,跟各地各城市的地铁也全面的尝试了各种各样的模式,从BOT,BT,EPC等等,从我们总结的和TOD的合作模式来看,有最简单的代建EPC,有开发的BOT,有收益上合作,二级开发,一二级联动等等,到最后的轨道交通的PPP,6类模式,万科用的比较多的是收益权的合作,一级开发和一二级联动,中间的三种模式,还是得到了轨交企业,地铁企业和当地政府很好的回应和互动。

    现场提问:看到上半年的结算销售口径的毛利率是24%,相比于去年同期降了接近4个点,这是什么原因?能不能给一个全年的结转毛利率的大致的预期?另外,目前销售毛利率,以及已售未结资源的毛利率大概是什么样的水平?

    韩慧华:确实今年我们的毛利率相对2019年来说有4个点的回落,2019年是毛利率的的高点,因为2019年结算的项目大部分都是在2017、2018年销售的高点结转的。应该说近年来整个市场趋稳,地价占售价比在持续上升,对于整个行业来说,毛利率下降是长期的趋势,目前销售的毛利率与现在已经结转的毛利率相比更低,我们预计到年底还有小幅的回落。当然公司会坚持稳健的投资和精益运营,努力把我们的毛利率维持在合理的水平。

    现场提问:关于物流地产和商业地产,因为中报披露了相关的运作,有没有可能期待这两个业务会分拆?

    王海武:商业业务,物流业务已经成为城乡建设与生活服务商转型道路上非常重要的探索和实践,在这个过程中,我们确实希望未来的业务都能够上市,但确实目前还没有明确的计划,我们在刚才的材料里面也向各位投资者展示了目前物流业务在全国高标仓在国内的规模是第二名,冷链业务在国内是第一名了。

    另外我们的商业业务截止到目前也有非常好的表现,已经开业的项目差不多有800万平方米,材料中介绍到今年上半年在5月份的时候,在疫情还相对比较复杂的局面下,我们在太原的印象城如期开业,也是在疫情期间,保持正常开业的为数不多的的项目,在前几天,我们在上海嘉定的印象城,一个34万平方米的大型的消费中心也开业了,这个项目也有非常多的在建筑设计上,包括在运营上的亮点,当天的人流超过30万人次,也取得了非常不错的业绩。

    现场提问:第一、关于产业链上下游布局,前期万科布局过工商银行,贝壳这样的企业,今年相应的其他公司在产业链上下游进行布局,万科怎么看待这个过程,是否后续这个过程会成为整个大的龙头公司比较普遍的现象,把整个产业链做宽,是否有相对应的后续进一步拓展的计划?

    第二、在整个现金流板块的业务里面,有没有一个规划,就是中长期来讲,这块在营收里面的占比情况,或者对整个现金流的创造能力方面有没有大致的三年或者五年的规划?

    王海武:确实整个行业都在发生着非常多的变化,客户也好,市场也好,我们也关注到行业很多同行在整个上下游有相关的布局,其实未来的生态或者说未来这些复合多元的状况,我们也觉得是未来的一个方向。就像您刚才谈到的我们在这个行业内这么多年,和相关的家装、建筑等等,包括一些金融的合作伙伴,都保持着非常良好的、积极的生态的合作态势,我们在这方面也会敏锐的不断感知市场上的变化,包括可能出现的新的趋势,但是确实目前我们在上下游投资纬度,目前还没有进一步的考虑和计划。

    韩慧华:如果未来并表是什么样的对收入和现金流的影响,目前我们披露的收入有一部分是表内,有一部分表外,公寓业务绝大多数是表外,商业目前还是作为万科联营合营公司在运作,它的收入占的到披露的收入的2/3,是这样的水平。对于未来并进来会有什么影响,我们可能会结合公司的战略,再去看多业务方面的布局,它是一个什么样的规模,我们最看重的是我们自己的能力,在我们的能力得到实质性提升之前,我们还是会控制好我们的发展规模。

    现场提问:万科在未来,在杠杆以及周转方面有什么具体的应对措施来应对整个ROE的下行?此外,物业城市这块能不能请管理层跟我们大概讲一下?

    韩慧华:整个行业的ROE在下行的方向上,万科也是,中期ROE同比去年略有下降,应该说,您刚才关心到的杠杆,我们还是会坚持万科一贯稳健的财务策略,还是保持在相对安全的水平上去发展我们的业务。其实,现在万科做的很多的动作,比如坚持经营运营,提升我们的运营管理水平,我想这一点可能在存量竞争时代,这个行业里如何支撑未来可能未来非常关键的一点,也是在租售比不断上升行业盈利空间不断压缩的情况下,我们怎么样保持我们的盈利能力非常重要的举措,万科主要在这方面,我们希望在整体大势方向上,保持我们的盈利的能力,

    王海武:三驾马车,我们自己内部是这样定义,首先,因为一直以来万科物业都是从万科的住区开展我们的物业服务和物业业务,这块也依然是当下非常重要的基本盘,我们自己称之为万盘,从2015年开始,我们也在探索,在市场上进行相应的拓展。截止到目前,在去年的业务里面的占比,我们在非万盘的业务也就是市场化的外界的业务上的占比和我们自身的万科地产的万盘业务是1:1的关系,应该说,我们这几年在对外业务拓展上取得了比较大的进展,也获得了市场上的认可,我相信这个也我们未来非常重要的一个能力。

    另外一个纬度,第二驾马车是商写物业,今年上半年拓展了上海梦中心,成都的高新万科中心等等一系列大型的复杂的商办综合体的业务,进行商业业务的物业服务和物业管理,我想这个也是未来我们非常重要的发展路径。

    第三驾马车是城市物业,城市物业是我们最新发展的业务,今年上半年,包括在去年下半年,我们拓展的成都高新区,厦门鼓浪屿,包括深圳平山社区治理等等,这些项目是物业城市的组成部分,我们最早从横琴开始的物业城市的模式,应该说初步得到了市场上的认可和政府的欢迎,我们接下来也会加大在这部分的拓展力度,去真正的形成三驾马车并行的状态,更好的促进物业业务更好的发展。

    现场提问:成立新的区域事业部的主要目的是为了什么?未来会进入哪些城市?您怎么看待在西北的发展前景?现在五大区域的发展任务有哪些不同?接下来其他的区域是否有其他的分拆计划?看到组织重建里面再次提到继续向一个总部,集团总部,协同总部的定位持续迈进,能否解释一下这个定位具体的意义和内涵是什么?

    王海武:确实,我们昨天刚刚成立了西北区域的事业集团BG,对于西北区域事业集团BG的考虑,其实也是由来已久,西北五省有大概接近祖国的1/3的面积,其实在管理半径上还是相对比较大的,我们过去也一直持续关注到了这样的问题,所以在过去在组织架构上,组织的设计上也做了一些探索,比如在去年两年成立了在西部区域成立的西北招彩中心,也应对管理半径相对比较大的状况,我们做了包括银川、西宁、乌鲁木齐和兰州为一个小联盟的Y4联盟,更好的形成他们业务之间的互通,包括互助,这也是在西北地区在原来的中西部区域下面的二级建制。

    今天在西北BG的成立,更多的是对过去探索实践进一步的发展,它的目的就是为了加强我们在西北地区,万科的多项业务更好的发展,去充分的发挥西北地区未来作为内循环的背景下,尤其是从西安开始,到兰州,西宁,银川,乌鲁木齐,“一带一路”大背景下的重要的支点城市,我们能够更加的深耕,更好的发展我们的业务,是出于这样的目的成立了西北BG。

    我们也相信未来西北BG在这方面会有更好的表现,在西北BG成立之后,五大BG目前管理的幅度和管理半径,大概都在高铁三小时,飞机1.5小时左右的半径,应该说,基本上符合了我们当下对于区域BG覆盖的管理范围的要求,我们目前也没有进一步再进行新的拆分的计划和打算。

    您刚才问到的一个总部,集团总部和协同总部的定位,我们除了传统的地产开发业务之外,我们已经有了物流、商业、包括其他的BU,这些多元化的业务发展,我们希望能够在这些业务之间更好的去融合,能够更好的协同,所以在总部层面上,一开始把10多个部门进行相应的职能划分和调整,把10多个部门聚合为三个中心,就是为了适应一个总部的更好的思路和目的,协同总部更多的是为了协同集团内各项业务之间更好的协同和发展,比如说我们物流业务和我们当地的综合住区的业务,比如商业业务,包括我们的商办物业和综合住区业务之间,这样的协同和关联等等。

    另外,集团总部建立在集团化管理的背景下,有多项业务的探索,我们是城乡建设和生活服务商的战略背景做的相应的调整,三个总部,一个总部,协同总部和集团总部这样的定位,我们相信更能适应当下在组织重建和匹配上外部和内部的环境变化,和对自身业务发展的更高的要求,也会支撑我们的业务未来更好的发展。

    现场提问:关于净负债率,过去的财务选择是对于未来行业的判断,所以走了这样一个相对低净负债率的路径,未来净负债率的水平,或者说整个趋势是怎么看的?关于物流业务,对于万纬物流未来成长空间怎么看,以及速度怎么看待?另外怎么看公募REITs的推出对物流地产、物流业务资产周转的影响?

    韩慧华:关于净负债率,确实万科在内部,我们自己在财务政策的管理上一直是坚持净负债率在40%以下的水平,今年中期在27%,比去年确实又有下降,这个应该说这是万科一直坚持的非常稳健的财务政策,今年上半年,尽管在疫情影响下,经营性现金流保持了226亿的比较高的历史水平,在我们内部广泛坚持现金为王,手有余粮,这是我们深层的致胜之道,特别是在今年疫情大背景下,给我们最大的启示,还是现金流是一个企业的生命线,手上有现金,我们觉得对于未来去捕捉业务发展的机会是非常有利的,这个政策在未来也会持续的坚持下去,万科不会放大我们的杠杆谋发展,还是会在安全的、稳健的水平下去发展我们的业务。

    王海武:在这个报告期,目前已经累计开业的物流项目有616万平方米,其中,我们的高标库582万平方米,冷库是34万平方米,也就是我们的冷链业务,确实我们还是非常看好在物流,包括高标库,包括冷链业务上相关的业务发展的前景。年初,集团也委派了重要的集团合伙人张旭担任物流业务的负责人,表达了集团对于这项业务的重视,包括希望在这个纬度能够有更好的发展的期许。

    另外,大家都清楚,在疫情发生之后,人民生活对于冷链,对于食品安全,对于药品安全等等这些问题,也都上升到了更加突出的地位,我们也觉得冷链业务,物流业务未来会成为我们城乡建设和生活服务商建设上的非常重要的部分,也是非常重要的一环,我们会加大这方面的投入,和对市场敏锐的感知,我们也相信这块业务也会推动其他的业务更好的发展,就像刚才谈到的更多业务的协同发展根本的目的。

    祝九胜:公募REITs的推出对物流业务有什么影响,它一定是正面的,不光对物流,对出租公寓,以及对其他的有一定重度的资产业务,都会打开一道新的机会之门。

    为什么这么说呢?以物流为例,只要高标仓建造是合格的,运营是高效的,租金收入是合适的,ROI比例是合适的,有机构投资者愿意来持有,帮助发行公募REITs的产品,而且有万科物流股东持有变成了社会投资机构人的持有,只要把这个活干好了,不愁没有人给钱,给了钱不在自己的资产负债表内,当然管理在万纬物流的手上,赚了管理的钱,赚了管理能力的钱,运营的钱,不是赚钱的钱,不光是对物流有好处,对我们长租公寓,对我们的商业,对我们的其他的相关业务都会有很大的好处,当然,第二个最明显的是对长租公寓,据说长租公寓这块REITs的政策,相关的部门在紧锣密鼓的研究当中,我们也在提前的研究和适应。

    现场提问:关于入股泰禾,目前这笔交易进展怎么样,预计什么时候能落地?因为从财务指标来看,泰禾算不上好的标的,万科收购泰禾,又入股泰禾的的经营逻辑是什么?未来怎么样和泰禾进行业务上的协同呢?除了泰禾,万科未来是否会加大其他不良资产的并购投入?

    祝九胜:泰禾到底是怎么回事?我们为什么要跟泰禾有一个战略备忘?客观地说,泰禾更多是资金和融资问题,它的产品力、基础能力还是非常不错的。在泰禾面临更多的债务约束的时候,找了含万科在内的不同的人一起探讨过怎么来做,我们是带条件的去介入这个事情。

    我们的逻辑是大家在一个行业,我们都是中城联盟的成员企业,在这个行业里面有其他的主体只是某一方面的问题,底子成色还不错,我们还是要一起想办法,难做的时候,更需要行业里本身的智力和行业自己的规范行为,这是我们考虑这个问题的主要逻辑。即使万科最终能够成为它的第二大股东,也只是以新的董事会授权指导下的政策来运作,也许董事会会邀请来自于万科或者来自于社会在资金管理,运营管理,融资管理方面有特长的人,它的产品系,建造系,集采等等领域,据我们的观察做的还是不错的,能力还是挺强的。

    当然这个事情最终能不能做成,取决于三个要素:第一、泰禾本身的、自身的深层意识,或者它的求生欲旺盛到什么程度?第二、金融机构对这个问题的理解程度。它确实是过渡负债的,过渡负债,如果大家都要求还本付息,就会导致资金流的断裂,现金流的枯竭。这个事情是由金融机构说了算的,当然金融机构目前的共识程度正在达成的过程当中。第三、达成的要素就是看福建省政府,福建省金融办对它下辖的企业,碰到这样的问题,政府会以什么样的姿态,什么样的智慧方案来做应对。

    我们会全程参与这个过程,尽我们最好的初心,最大的善心,把这件事情能够妥善处理好,当然我们的底线是不影响万科背后的股东,不影响股东的权益,不影响股东对这个事情的观感,也不影响万科股东的收益水平。

    撰文:廖尧    

    审校:钟凯



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