观点直击 | 盈利指标下降 绿地香港寻优化管理与康养投资(实录)

观点地产网

2020-08-29 00:33

  • 陈军对绿地香港充满信心,但地产行业的触顶、市场的竞争与不稳定性似乎给这家企业带来了更多的挑战。

    观点地产网 “这七年来,我们盈利的能力、产品的品牌、美誉度都在社会各界得到更多的认同和赞赏”,提到绿地香港过往七年,陈军有许多感慨。

    8月28日,绿地香港举行2020年度中期业绩发布会,董事局主席兼行政总裁陈军、助理总裁陈增立以及董事会秘书雷雨等管理层出席会议。

    和3月一样,这一次绿地香港将媒体业绩会和投资者会合二为一,并以视频直播的形式汇报半年业绩、答疑解惑。

    2020年是绿地香港成立的第七个年头,经历了负债高达170%的激进阶段后,这家企业进入了平缓发展的阶段。

    数据显示,截至2020年6月30日止六个月内,绿地香港合约销售总额约为132.72亿元,较去年同期下降48.17%,其中,江苏、广西、云南、浙江四个区域分别贡献了51%、17%、17%及13%的销售额。前七月,该公司的销售额为153.05亿元。

    年初,绿地香港提出了全年550亿元的销售目标,按此计算,上半年仅完成全年销售的26.54%,前七月仅完成目标的27.83%。如果要完成全年目标,接下来每月需完成79.39亿元的销售额。

    据观点地产新媒体了解,今年以来,绿地香港单月最高销售额仅为52.47亿元,因此,有投资者提出,“公司在年初制定550亿的全年销售目标会调整吗?”

    “目前没有调整年度经营目标”,陈军以略带肯定的语气回应,“一季度受疫情的影响比较大,二季度经营业务的增长其实也是非常明显的,我们认为‘房住不炒’的情况下,三季度和四季度还会保持比较好的发展势头。”

    陈军对绿地香港充满信心,但地产行业的触顶、市场的竞争与不稳定性似乎给这家企业带来了更多的挑战。

    规模与债务之间

    “行业在进入下行通道过程,整个行业的挑战是更加激烈。”

    随着房地产行业进入新的阶段,房企规模迅速增长,遍地捡黄金的时代早已过去,这就意味着,在下一个阶段,房地产企业将面临更大的挑战。

    陈军也表示,从过去的黄金到白银,到风险投资的时代,行业的挑战也是与日俱增,资源进一步朝着大型的企业集中,这是一个必然的趋势。

    在地产下半场叠加疫情影响的2020年,绿地香港将工作的重心调整到优化管理、提高运营能力方面。

    数据显示,期内,绿地香港录得收益约为64亿元,按年增加约10%;毛利约为20.91亿元,毛利率约为33%,核心净溢利约达6.46亿元,按年增加约24%;公司拥有人应占溢利约为6.5亿元,按年减少约8%。

    收益方面,绿地香港自2016年录得191.87%的营收增幅后,该公司近几年的增长速度逐渐放缓,直至今年中期,增长幅度仅为10%;净利润方面更在今年上半年首次出现同比下降。

    尽管受疫情影响,绿地香港的各个经营指标出现了不同程度的涨跌,但陈军始终认为:“一个企业要行稳致远,就要有非常强的自身运营能力,运营能力一定要在几个重要的经济指标,其中毛利率就是非常重要的。”

    期内,绿地香港的毛利录得20.91亿元,较2019年同期的20.63同比增长1.38%,而毛利率则由去年同期的36%下降至33%。

    “这个行业已经进入充分竞争的时代,要想提高保持这样的毛利率,就要在产品的创新和核心能力上有所作为,向市场要溢价。”

    在绿地香港看来,向市场要溢价就意味着房地产企业不能仅仅靠卖居住空间来赚取料工费,而是要向消费者提供先进的技术、材料、工艺以及创新的生活方式。

    “从中国制造到中国智造是一样的道理。”陈军认为,这是后房地产时代的重要举措。

    当然,除了提高自身的溢价能力,在地产下半场叠加疫情影响的2020年,绿地香港还将工作的重心调整到优化管理、成本控制与现金流调控方面。

    据悉,于2020年6月30日,绿地香港录得权益总额约168.62亿元,总资产为1085.75亿元,而负债总额为917.13亿元。

    同期,该公司的资产负债率为84.47%,负债比率净额(借款总额减去现金及现金等价物(包括受限制现金)除以权益总额)约为38%,现金及现金等价物总额(包括受限制现金)约为103.33亿元。

    “绿地香港还是非常有信心,目前三项指标都控制在没有触及到标准线的范围之内,预期未来也会很好地控制。”陈增立表示。

    事实上,在业绩介绍环节,雷雨就曾提到,绿地香港在五年前就开始主动降杠杆优结构,在近期有关部分设置的“345”的新政中,绿地香港的资产负债率剔除收款之后仅有50%,国家的红线是70%;净负债率是38%,国家的红线是100%;现金短债比是1.86,国家红线是1。

    陈增立提到,从2016年开始到现在为止4年时间,绿地香港每一年的经营活动的现金都是净流入,相信未来公司的经营主要是得益于整体运营闭环、现金流的把控。

    土地窗口期与文旅大健康

    “上半年我们抓住了一个时间窗口。”

    今年以来,各级政府为提振疫后经济,出台了多个支持土地出让的政策,包括延缓土地金、开工预售条件适当宽松等等。在这样的背景下,绿地香港在土地市场也十分活跃。

    数据显示,上半年,绿地香港通过公开投标、战略合作与并购等方式收购13幅地块,总建筑面积约25.3万平方米,新增项目中,八个位于长三角,四个位于昆明,一个位于南宁,新增的土地楼板价为6012元/平方米。

    据悉,截至2020年6月底,绿地香港拥有土地储备约2200万平方米,足够支持未来2至3年的发展需求。

    “今年一季度做的项目有的已经看到市场上的反应,当时的决策非常对”,陈军表示,绿地香港抓住上半年的窗口期拿地,这些动作会在下半年得到很好的释放。

    在土地布局上,陈军表示,在长三角的投资会进一步深耕,该公司继续看好长三角发展,未来长三角一年的整体布局大概是300-350亿的规模。此外,广西和云南也会持续发展。

    “最近会把目标投向大湾区,我们认为今年由于疫情和中美贸易战的影响,对广东外向型经济影响比较大。可以看到整个湾区核心区域的经济发展,后续发展的动力还是非常强劲。”

    值得一提的是,今年3月17日,绿地香港与昆明市晋宁区人民政府签订《投资开发合作协议》,对晋宁区晋城镇地块开发达成合作共识,签约项目占地为4050亩,投资规模200亿元,拟在晋宁片区打造集康养、科创、文旅为一体的大健康项目。

    自2017年6月5日,绿地香港签下了云南第一康养特色小镇项目——绿地春城·滇池,获得一个占地4000亩的大项目。随后,首席运营官侯光军在2018年中期业绩会上指出,文旅康养是下一步转型方向。

    在此次业绩会上,陈军多次表示,云南健康城项目去化情况非常好,目前已完成60亿的销售,今年上半年完成8亿多的销售收入。

    “未来健康一定会成为社会广泛关注的一个重点。”他认为,未来,随着物质文化不断提升,人们对环境、生活、美食、运动、养生、康复医疗的需求会井喷式地发展,

    “如果我们能够提早介入,形成自己的产业闭合,就会对地产运营和不动产经营价值的提升带来非常强的助推。”

    以下为绿地香港控股有限公司2020年度中期业绩发布会现场实录:

    现场提问:此前,绿地控股发布公告称,公司股权结构会有一些调整,市场传闻也表示将会有央企、国企投资者入股,请问一下绿地香港的股权结构是否会受到影响?

    陈军:目前集团在上海国资委的主导之下会准备集团层面的战略投资者,正在推进国企改革的提速,希望在业务方面更灵活。

    对于绿地香港,上半年实施的合伙人制度,目前其它战略投资者和集团大股东的地位没有任何的改变。

    现场提问:管理层提到绿地香港不断地打造数字科技的平台,这个平台对成本控制会起到什么作用?

    陈军:成本管理更重要是向市场要溢价,我们的数字科技平台应用在成本管理上,主要是分几个板块。

    第一,前面提到从信息化到数据化,数据化是很大的工程,数据是以往对整个绿地集团所有项目数据的抓取和分析,以及同行业其它可类比的公司在工程合约管理方面的抓取。这些数据抓取之后形成绿地香港独有的成本控制和目标体系的控制标准。

    第二,我们有合约机器人,对外所有的合同,会有合同机器人进行审核,确保合同履行过程中守政。

    第三,绿地香港利用集团庞大的采购资源,建立自己的合资平台,上半年已经有一千多家企业入驻,到今年年底大约有两千多家的企业入驻,使得在材料采购和合作方面,有了非常广阔的资源,同时提升了绿地香港的合约溢价的能力。

    第四,在合约规划的前期就对项目的投资定位有精准的分析,任何成本的变动都会在管理数字化系统中得到黄色、红色的警示,对成本的把握有更好的基础。

    第五,绿地香港希望在行业推动新技术、新工艺、新材料的运用,在前沿的科技类、新材料的运用希望能够做更好的创新,倒逼在技术规划和设计阶段提前把很多新的理念融入进去,形成全闭环的控制理念。同样一个项目,我们会更有信心拿到更好的溢价。

    现场提问:七月份住建部和央行提出“345”的概念,从公司角度,有没有了解“345”的具体实施和时间表?另外,全年来看,公司是否有信心不触发这三道红线?

    陈增立:“345”新政的时间表还没有明确,但国家相关部门有对主要的地产商进行征求和交流。绿地香港还是非常有信心,目前三项指标都控制在没有触及到标准线的范围之内,预期未来也会很好地控制,主要是得益于我们本身经营活动现金流的净流量非常好,从2016年开始到现在为止4年时间,每一年的经营活动的现金都是净流入。

    本身经营活动的现金净流量非常好,相信未来公司的经营主要是得益于整体运营闭环、现金流的把控。内部来说,也是在不断地强化对现金流的考核和评价。公司的内部是有节点的考核,每一个项目的现金流都有明确的要求。这是核心的部分,会通过主营业务的经营保持良好现金流。

    现场提问:公司在年初制定550亿的全年销售目标会调整吗?下半年推货计划怎么样,是否能如期完成全年目标?

    陈军:目前没有调整年度经营目标,今年上半年,一季度受疫情的影响比较大,二季度经营业务的增长其实也是非常明显的,我们认为“房住不炒”的情况下,三季度和四季度还会保持比较好的发展势头。

    整个行业已经进入存量的时代,通道并不是因为2020年的疫情才产生快速的下滑,房地产规模在2019年四季度开始就进入下行通道。行业在进入下行通道过程,对整个行业的挑战是更加激烈。从过去的黄金到白银,到风险投资的时代,房地产行业是要经历这么一个过程。随着中央政策的调整,我想对行业的挑战也是与日俱增,进一步朝着大型的企业集中,这是一个必然的趋势。

    未来,行业的集中度会进一步提升,当然,这有利于在行业中更好地形成头部的企业,带动整个行业更好地向前发展,这是今年下半年对行业的预判。

    现场提问:公司一直强调有质量的发展,毛利率一直保持30%以上高的水平,想了解公司通过哪方面确保公司高盈利水平?另外,公司是如何平衡发展规模和高盈利之间的水平的?

    陈军:一个企业要行稳致远,要有非常强的自身运营能力,运营能力一定要在几个重要的经济指标有充分的体现。其中毛利率就是非常重要的,股东和投资者非常乐意看到整体回报率的水平。在2019年自有资金回报率达到22%,非常不容易,这个行业已经进入充分竞争的时代,要想提高保持这样的毛利率,又在产品的创新和核心能力上有所作为,要向市场要溢价,而不是一味地将市场的天花板往下压。

    仅仅卖居住空间就是简单的料工费,我们没有任何的溢价能力,这从中国制造到中国智造是一样的道理,房地产行业未来发展也是面临这样的选择,我们是收取料工费的加工者,还是将先进的技术、材料、工艺以及创新的生活方式带给消费者,这是进入一个后房地产时代的重要举措,只有这样,才能真正地向市场获取更多的效益。

    当然,反过来,内部的运营和管理也非常重要,如何提升运营管理,一种是通过引进更加重要的合伙人合作的机制,将我们的体制、机制和资本管理者的角色,超额利润的分配给资本的管理者,以及精细的运营考核实施,使得整个内生动力被激发,在创造更好的盈利能力上打下非常好的制度体系基础,再将精细化的管理和数字化的运维切入到整个管理过程中,从治理到管理创造更多的盈利空间,为企业保持较好的营运能力和竞争能力打下非常好的基础,这也是企业行稳致远可持续发展的核心。

    现场提问:公司在云南的大健康项目目前去化情况和整体运营情况如何?公司如何看待疫情对健康产业的影响?公司在大健康产业有什么下一步的计划?

    陈军:云南健康城项目去化情况非常好,目前已完成60亿的销售,今年也上半年完成8亿多的销售收入。

    未来健康一定会成为社会广泛关注的一个重点,这也是为什么绿地香港能够在三年前就开始着眼于围绕健康产业链和不动产运营紧密的结合。可以看到未来对环境、生活、美食、运动、养生、康复医疗的需求会井喷式地发展,如果我们能够提早介入,形成自己的产业闭合,就会对地产运营和不动产经营价值的提升带来非常强的助推。

    我们有理由相信,不仅仅是疫情,随着物质文化不断提升之后,人们对这方面的需求会越来越广泛,这也是为绿地香港在产业协同方面打开更广阔的市场前景。

    现场提问:拿地和土储方面,可以看到公司上半年拿地比较积极,管理处认为土储的货值和年销售目标比,储备多少土储比较合适?哪些区域是公司比较看好的?截止到6月30日,公司已售未结对应的毛利率有多少?

    陈军:实际上今年上半年我们抓住了一个时间窗口,我们认为疫情会对整个行业带来很大的冲击,事实上也确实看到,在这个时间窗口会在三季度、四季度会有很好的释放。今年一季度做的项目有的在二季度、三季度马上释放,已经看到市场上的反应,当时的决策非常对。

    从土储的结构上来看,我们会储备两到三年的销售规模储备,这和土储的结构有关系,有一部分是战略性的储备,我们不是每天去市场上找比较小的项目,这只是补充,结构的配比上会做大规模战略性的项目的储备,也会匹配一些短平快阶段性、市场上波峰和波谷跌荡过程中找到切入点,这样才能抓住比较明确的时间效益的窗口切入进去,为公司的阶段性运营做很好的补充。

    投资的企业来看,目前长三角的投资会进一步深耕,长三角一年整体的布局,未来是300-350亿的规模,我们会继续看好长三角发展。长三角的产业基础比较扎实,同时后发优势比较明显,人居的环境上、政务环境也是出色的区域,未来长三角经济一体化发展过程中发挥它的优势。

    当然广西和云南作为区域的地方,我们也会持续发展,最近会把目标投向大湾区,我们认为今年由于疫情和中美贸易战的影响,对广东外向型经济影响比较大,可以看到整个湾区核心区域的经济发展,后续发展的动力还是非常强劲。随着国家不断地推进经济的内循环的发展和双循环的联动,这个区域也会成为重要的增长极,未来绿地香港也会重点在这个区域布局,谢谢。

    陈增立:上半年获得13幅的土地货值就有138亿,下半年在支付途径土地款会比上半年多很多。整体的土地总量和对应的货值量会大很多,土地的储备这方面对于未来来说还是非常充裕的。

    我们毛利率还会保持,我们以拿地关键指标作为初始目标固化考核,夯实各项工程运营成本。今年将加强创新机制的推进,一系列的机制在内部推出。核心也是财务指标,聚焦于财务指标的自我循环,能够帮助未来保持好的毛利率水平,而且得到实现。

    现场提问:公司境内和境外融资计划是怎么样?

    陈军:严格以成本作为重要的考量,从前两年开始,就压缩境外的债券的发放,放大了境内融资设计,特别是在项目贷,我们不断地作为主要核心融资通道,目前对其它的融资通道没有开放,也是严格控制,以成本为主导。

    陈增立:在境内外两个市场融资渠道的选择上是与时俱进的,基于目前的阶段,包括国际金融市场环境变化比较多,目前结合境内最近一年左右的时间,整个货币比较宽松,今年以来,开发贷比年初净增8个亿,境外的融资,主要是境外债下降2亿美金。做这样结构上的调整,一方面也在进一步降低融资成本,国内的融资成本比较低,平均低到5.5%,新拿的一些融资都在5%左右。

    在境外的融资上面还是有风险的压力,融资的渠道,布局得比较充分,能够保证未来中长期经营的资金需求。

    撰文:龚丽欣    

    审校:钟凯



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