销售增长终回正 卖了4382.2亿的万科买地审慎力度回落

观点地产网

2020-09-02 23:51

  • 年初疫情扰乱的推货节奏在最近几月集中爆发,各家房企都在年中便已开始抢收。

    观点地产网 在7月单月销售同比增长超两成后,8月份万科单月销售再次发力,同比增长达到了三成。一举将销售金额的增长数字扭正,疫情以来首次实现年度销售金额同比正增长。

    9月2日晚间,万科企业股份有限公司发布公告,2020年前8个月,该公司累计实现合同销售金额4382.2亿元,同比增长约2.8%;对应的合同销售面积约为2893.9万平方米。

    其中,2020年8月份,万科实现合同销售面积422.9万平方米,合同销售金额587.2亿元,同比增加33%。

    房企抢收拉响

    虽然“金九”刚到,但是年初疫情扰乱的推货节奏在最近几月集中爆发,各家房企都在年中便已开始抢收。

    据观点指数发布的“2020年1-8月中国房地产企业销售金额TOP100榜单”显示,前8月TOP100房企实现全口径总销售金额74434.8亿元,同比增长4.8%,累计销售同比增幅较1-7月扩大3.7个百分点。

    其中,8月,TOP100房企销售录得全口径总销售额为11407.9亿元,环比增长2.0%,同比增长31.1%,同比增速较7月扩大8.1个百分点。

    万科也在抢收。

    在8月末举办的中期业绩会上,总裁、首席执行官祝九胜曾如是表达对下半年房地产市场的看法:“虽然5、6月份销售有所回暖,但也只是被压抑住的需求的一个阶段性的找平或者回复。”

    他并不认为疫情的逐渐褪去,或者应该说在疫情常伴的新常态下,房地产行业将会出现什么根本性的变化。行业主基调在全年不会有大的变化,整个市场是相对的稳定的有一个小的波幅的状态。

    “万科除了把自己的事情干好,有很多东西不会去预测,虽然希望一年比一年强,努力把活干好,但也密切的关注到来自于客户,来自于市场,来自于行业,来自于政策的一些细微的变化。”祝九胜称。

    目前的销售状况是乐观的。如祝九胜所言,万科要将自己的事情干好,从最近几个月的销售表现来看,万科确实也每个月的同比增长速度都在提升,并且从5月份增速转正以来,其增速基本按月都能录得10个百分点左右的提升。

    据中金公司预计,万科下半年仍将维持积极的推盘节奏,销售端有望延续增势,在全年9000亿元的可售货值支撑,销售额预计小幅增至6500亿元左右。

    但正如万科所观察的,行业不会有大的变动。即意味着,万科需要从其他企业手中争抢市场上有限额的蛋糕。

    可以见到的是,上半年,行业销售规模萎缩的大背景下,万科的市占率是有所提升的。据国金证券研报指出,万科上半年市占率提升至4.8%,较19年年底提升0.8PCTs。

    不过,事情的另一面,万科并没有按照想抢占更多的市场份额,就需要凭借自身的规模、资金等优势去抢占更多资源的逻辑去进行土地收购,而是采取着一贯审慎的原则,在7月份出现一波拿地小高峰后,8月份拿地力度迅速回落。

    单月拿地13个

    在8月份,万科总共新增加开发项目13个,分别位于深圳、中山、合肥、徐州、宁波、沈阳、潍坊、哈尔滨、烟台、西安等地,占地面积合计103.3万平方米,计容积率建筑面积223.3万平方米,权益建筑面积155.9万平方米,需支付权益地价121.26亿元。

    而在7月份,万科新增加开发项目29个,占地面积合计232.4万平方米,计容积率建筑面积494.9万平方米,公司权益建筑面积347.5万平方米,需支付权益价款212.33亿元。

    万科表示这些都是根据既定的投资策略。在业绩会上,针对土地投资相关问题,执行董事王海武便表示,万科一直都坚持稳健投资的原则,每个季度都在迭代投资策略和投资原则,并遵循既定的投资原则和投资策略进行相关的投资。“不会追高,但是肯定也不会过分的保守。”

    事实上,二季度以来各地供地力度加大,同时受益于流动性宽松及房地产销售回暖,企业拿地信心提振,供需两端发力使土地市场成交放量。住宅用地土地成交价款、成交楼面均价创近年来单季度新高。

    据招商证券研报显示,今年一季度,一二线40城及三四线247城住宅用地溢价率在4、5、6月出现了小高峰,7月份有所回落。万科加大拿地的力度的时间,也恰好在7月。

    但是,若与去年同期相比,万科在今年的土地投资力度上的收紧的非常明显。

    数据显示,2019年8月,万科新增28个项目,占地面积合计683.7万平方米,计容积率建筑面积683.7万平方米,公司权益建筑面积590.2万平方米,需支付权益价款315.47亿元。

    而据观点地产新媒体查阅,在今年前7月,万科累计土地投资面积1367.0万平方米,土地投资金额839.5亿元,分别同比下降30.46%及39.92%。

    由于土地投资力度的收紧,在今年上半年,万科经营性现金流达到了226亿元,这样一个比较高的水平,持有货币资金更是达到1942.9 亿元。并且,万科认为这是对于未来去捕捉业务发展的机会是非常有利的。

    值得一提的是,在8月份,万科确实开始捕捉一些开发业务之外的机会。比如,今年首次新增物流地产项目,拿下万纬昆山经发展园区、万纬上海松江新浜冷链园区以及万纬东莞常平智慧产业园。

    再比如,于2020年3月成立了食品事业部后,万科收购了利津华育养猪有限公司,后者在7月30日股东变更为万科间接全资子公司珠海琴山佳业农业发展有限公司。

    撰文:廖尧    

    审校:武瑾莹



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