年内270亿押注北京 中海69.78亿再摘石景山不限价地

观点地产网

2020-09-03 00:21

  • 显然,中海要在石景山深耕“造城”。

    观点地产网 石景山已经成为中海的重要“粮仓”。

    9月2日,北京83亿土拍悄然落幕,石景山区北辛安和平谷区两宗地分别由中海和北京城建以底价摘得。

    其中,石景山地块仅1个主体参与报名,最终中海以底价69.78亿元竞得北辛安棚户区改造B区土地开发项目1608-658地块,楼面价约26180元/平米,这也是北京年内总价最高的地块。

    中海拿下这宗地并不让人意外,从挂牌公告可知,该宗地为北京安泰兴业置业有限公司为主体实施的棚户区改造项目。

    企查查中显示,该公司为中海企业发展集团有限公司全资子公司,而由一级开发房企拿地早已不是新鲜事。

    并且,在近年来石景山的土地出让中,中海鲜少缺席,已接连斩获首钢园东南区805、812、823、759、811、812多个地块,包含住宅、商业、教育等复合业态。

    显然,中海要在石景山深耕“造城”。

    近70亿摘石景山地

    根据出让信息,该地块位于石景山区北辛安地区,建设面积为7.39万平米,规划建面26.72万平米,为不限价地块,包含1608-658地块其他类多功能用地、1608-673-B地块二类居住用地、 1608-676地块托幼用地三部分。

    观点地产新媒体了解到,该地块紧邻中海寰宇天下项目且2公里范围内无其他在售新房,中海寰宇天下已连续两年蝉联北京楼市销冠。

    从地块信息来看,1608-658为商业办公用地,商业办公规划达到15.47万平米;1608-673-B住宅用地约11万平米,容积率规定为2.8;1608-676幼托用地占地2400平米,中海需在代建完成后无偿移交石景山区教委。

    贝壳研究院首席分析师潘浩在接受观点地产新媒体采访时表示,该地块住宅建面与中海寰宇天下相仿,但配备商办可售物业达15万平米,且楼面价相对2020年年初成交的宅地相差1倍左右,地块吸引力足够。

    “多功能用地除了不可以建设住宅外,其余均可。所以,中海可以建设商业、办公用于销售,配建部分仍能产生收益,综合住宅、商办的可售部分,综合楼面价为2.7万元/平米,加上建安成本、营销成本、财务成本,仍有一定的盈利空间。”

    不过,高占比的商业金融面积,或许也是企业开发该地块的难题之一。合硕机构首席分析师郭毅表示,该地块住宅部分未来能有多大收益,或是开发商对于住宅部分能够承担多高的地价水平,完全取决于对这部分商业金融用地有没有合理的解决方案。

    如此看来,深耕石景山区,并且在商业写字楼运营方面有丰富经验的中海则存在一定优势。

    其实,中海与石景山已经有12年的渊源。

    从2008年开始,中海已陆续在该区域开发包括早先的中海金石公馆、中海长安雅苑,两年销冠中海寰宇天下等在内的十个项目,已成为石景山区市场占有率最高的企业。

    据过往报道,2015年,中海中标石景山北辛安棚户区改造土地使用权。该棚户区改造项目分为A、B两区实施:A区为纯国地,总用地面积约40公顷,采用一次性招标模式;B区为国集地交织用地,总用地面积约102公顷,采用一级开发+经营性地块上市交易模式。

    项目A区整体规划用途为R2二类居住用地、混合住宅用地、其他类多功能用地,建设用地面积28.95万平米,规划建筑面积为97.99万平米,总成交价格185.26亿元。

    AB两区的建设单位均为北京市安泰兴业置业有限公司,该公司为中海地产集团有限公司全资子公司。

    2016年,中海再投资630亿启动北辛安城市更新项目,总占地1.37平方公里土地的拆改和建筑面积约350万平米的城市建设,并打造TOD城市综合体,也就是中海科技金融城项目。

    据悉,该项目集轨道交通枢纽、科技金融商务、高端住宅、购物休闲、生活配套等多功能于一体。而中海新斩获地块的西北角便是已初步成型的中海科技金融城。

    中海土储加速

    仔细算来,这已经是中海年内第五次在北京拿地。

    今年1月,中海36.5亿元拿下石景山古城南街不限价地块;4月,与首开组成联合体用46亿元拿下北京朝阳区金盏乡地;7月,再斥资40亿拿下房山稻田站地块;8月以79亿竞得亦庄地块。

    至此,2020年中海于北京累计拿地5总,成交金额已达271.28亿。

    数据来源:观点指数整理

    那么,北京如今市场情况如何?数据显示,2020年8月份,北京商品房新增供应4928套,环比上月上涨65%;成交8877套,环比上月上涨42%;成交面积109.03万平米,环比上涨38%。而二手住宅则成交16057套,环比下降2%;成交面积146.14万平米,环比下降2%。

    其实,随着北京不限价地的出让,房企在北京夺地的热情亦有所上涨。在上半年出让的地块中,北京多宗地块以较高溢价出让。

    而对于在前十房企土储居于劣势的中海来说,今年在土地上更加进取。

    不止于北京,前八月,中海积极在一二线公开市场扩充土储,其中不乏大宗地块,包括上海红旗村项目、武汉汉阳建桥项目、太原综改区项目、上海建国东路项目等项目,每个项目可售货值均达数百亿。

    中海近期发布的中期报告显示,期内,中海于13个城市合共新增21幅土地,新增总楼面面积为582万平米,实际权益面积562万平米,总地价555.1亿元,权益地价522.8亿元。

    截至2020年6月30日止,中海系列公司拥有总土地储备为9006万平米,对应货值达1.3万亿元。

    截至8月21日,中海共吸纳36宗土地,完成全年1400亿元拿地权益目标的56%,当中50.6%的新增土地位于粤港澳大湾区、京津冀和长三角都市圈,占比最大的正是京津冀地区,占比达到30.6%。

    而在传统的招拍挂之外,中海亦有意放开了土地获取的更多渠道。

    今年3月,中海在官方微信上发布了2020年的寻地合作计划,包含了股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务,城市范围包括但不限于全国一二线城市及强三线城市。

    撰文:陈玲    

    审校:武瑾莹



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