苏州再现百亿土拍 房企三巨头碧万融和本地国企同台竞技

观点地产网

2020-09-03 00:50

  • 反映到土地市场上,苏州宅地市场依旧吸引不少房企前来争夺。

    观点地产网 因电影《八佰》的播出,其拍摄场地苏州工业园区阳澄湖半岛再次上了热搜。

    事实上,随着高铁等交通设施升级,苏州距离上海最短行程仅半小时,承接上海经济的外溢部分,一直以来也是房企争夺土储的高地,其激烈程度一点也不亚于杭州。

    中报会刚过,房企们就已在公开土拍市场上获取更多土地,厚实粮仓,更大程度上是考虑未来2-3年的发展和收成。

    9月2日,苏州主城区集中出让7宗宅地,分别位于吴中区的临湖镇及甪直镇、相城区、高新区浒墅关镇以及工业园区,总起价97.62亿元,总出让面积34.87万平方米,总建筑面积73.77万平方米。

    在当日开拍前,据本地市场消息,上述地块均已获得房企报价,其中苏地2020-WG-58号地块抢夺最为激烈,报名房企多达33家,包括万科、碧桂园、中海、融创、保利等。

    “根本抢不过头部房企和国企。”一名业内人士感叹,“从今天苏州拍地结果来看,比较好的地块基本上是TOP5的房企揽下。”

    据观点地产新媒体了解,最终7宗地块均成功出让,总成交价109.91亿元,竞得者除了房企三巨头碧桂园、万科、融创外,还有国企背景的创元、建屋集团、苏州恒泰商用置业。

    苏州地市升温

    近期,关于苏州的讨论很多,除了电影外,苏州楼市状况一直备受市场关注。2019上半年,苏州房价涨幅超过30%,涨幅居全国前列,但随后出台的调控政策又让苏州“一朝回到解放前。”

    进入2020年,疫情影响,叠加楼市调控政策的因素,苏州楼市在7月至8月表现为量价齐跌,市场出现不少声音认为,苏州楼市遇冷,且还会持续一段时间。

    同时,到了“金九银十”,苏州新盘供应或将在下半年迎来高潮,新房供应量持续上升,一二手房倒挂现象存在,市场竞争依旧激烈。

    反映到土地市场上,苏州宅地市场依旧吸引不少房企前来争夺。而此次集中出让的7宗宅地,均溢价成交,不少地块报价超过中止价,进入一次性报价阶段。

    最先出让的地块为57号吴中区宅地,地块报价达到6.94亿元超过中止价后,最后由苏州新型建材房屋开发有限公司(创元)以一次性报价6.99亿元竞得,溢价率13.85%,成交楼面价8539元/平方米。

    信息显示,苏州新型建材房屋开发有限公司由苏州创元投资发展(集团)有限公司持股43.97%,后者由苏州国资委全资持股。

    创元投资此次拿下的地块,位于吴中临湖版块,地块要求住宅户型不得小于90平方米。目前该板块内的楼面价在7500元/平方米,周边在售项目包括和岸花园、奥园观云悦苑、临澜墅等,均价介乎1.62-1.7万元/平方米。

    此外,苏州工业园区推出的两宗宅地仅一街之隔,编号为63号和64号的相邻地块,均位于胜浦街道,经过数轮报价后,由苏州工业园区管委会旗下的苏州恒泰商用置业及建屋集团摘得,成交价分别为22.73亿元和17.6亿元。

    其中,建屋集团以20244元/平方米的楼面价夺得本场土拍出让地块的最高楼面价,溢价率12.46%。

    业内人士表示,64号地块突破2万元/平方米的楼面价,未来售价有望突破3万元/平方米。据了解,这两宗地块的区位优势较明显,紧邻中新大道,交通较为便利,且商业、教育等配套设施齐全。

    相比之下,另外四宗地块的抢夺更为激烈,碧桂园、万科及融创拿下的4宗宅地均达中止价,并进入一次性报价阶段。

    其中,60号地块为当日起拍价最高且出让面积最大的地块,当第15轮报价喊出27.22亿元时已超过中止价,最终万科以27.27亿元获得相城区元和板块宅地,溢价率14%,成交楼面价1.71万元/平方米。

    该地块出让面积6.38万平方米,容积率1-2.5,建筑面积15.94万平方米,地块起拍总价23.92亿元,起拍楼面价1.5万元/平米。该地块附近在售楼盘较多,毛坯房均价约2.5万元/平方米,装修高层的均价在2.8万元/平方米。

    据观点地产新媒体了解,此次拿地,是万科年内首宗公开市场上拿下的苏州地块,拿地成本不低,此次落子补仓也能看出万科的决心很大,而在苏州,万科的成绩并不差。

    万科在在中期业绩会上表示,集团销售金额前十的城市里就包含苏州,位于北京之前,同时苏州的销售额超百亿,为万科上海区域上半年实现1322.6亿元销售额作出贡献。

    市场数据显示,上半年,苏州前五名的房企流量销售额里,万科以逾125亿的成交额位居第二,权益金额约为66.39亿。

    碧桂园连拿两地

    本次苏州百亿土拍,以头部房企拿地为主,其中碧桂园在此次土拍里连续拿下两宗宅地,不输万科。

    据了解,吴中区甪直镇58号宅地在开拍前已率先冲破中止价,彼时报价为13.36亿元,楼面价12436元/平方米,另一宗相城区黄埭镇61号地块临近苏州恒大悦珑湾,该地块开拍前暂无报价。

    经过17轮竞价,碧桂园最先以一次性报价13.37亿元竞得58号宅地,成交楼面价12448万元/平方米,溢价率14.2%;再以12.02亿元竞得61号宅地,成交楼面价10483万元/平方米,溢价率13.57%,合计斥资25.39亿元。

    最受关注的甪直镇58号宅地,周边在售新盘项目均价在23000元-25000元/平方米之间,板块内新房供应较为充足,此外周边二手项目有南山维拉、旭辉和风、阳光城丽景湾等项目,均价在21000-26000元/平方米。

    出让要求显示,58号地块住宅单套户型面积不得低于100平方米。61号地块规划有一处学校,同时要求100平方米以下小户型不超过总计容建面的15%,其余户型均须大于100平方米,全装修成品住宅,装修标准不得低于1000元/平米。

    碧桂园苏州区域高管曾公开表示,碧桂园还是比较看重在苏州的投资,是非常看好的一个地区。据了解,碧桂园在苏州发展已有6年时间。

    首次进入苏州主城是在2014年12月31日最后那一场土拍,碧桂园与通梁房产经过几轮竞价后,以总价8900万元、楼面价1978元/平方米拿下高新区通安镇涉宅地,该地块亦是碧桂园继张家港后进入大苏州的第二个项目。

    虽然进入苏州的时间不长,但从省域布局项目来看,江苏省已经是碧桂园继广东省后第二个项目重仓的省域。

    截至2019年底,碧桂园内地合计拥有2512个项目,其中广东有517个,江苏则有298个项目布局,权益合同销售前100的项目里,苏州占了5个。

    此外,碧桂园在江苏的可售总建面为4287.36万平方米,占总土储9%,权益合同销售占比11%,若以去年碧桂园权益销售总额5522亿元计算,2019年在江苏的权益销售达到607.42亿元。

    今年以来,碧桂园加大了在长三角的拿地力度,其中下半年尤以苏州为重,按月均有落子。据不完全统计,6至8月,碧桂园逾55亿元拿下四宗苏州宅地,分别位于吴中木渎镇、张家港、常熟文化片区以及高新通安镇,溢价率均超13%。

    目前,以开发商在苏州的发展情况来看,碧桂园尚未取得龙头地位,具有实力竞争苏州前三甲的开发商还包括苏州高新、九龙仓、万科、融创、中海、龙湖、仁恒等,挑战依旧不小,未来能否在苏州提升市场占有率,还有待观察。

    撰文:郑培茵    

    审校:武瑾莹



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