德信中国上半年答卷 聚焦一二线与优化财务结构的平衡术

观点地产网

2020-09-06 23:14

  • 如何成为行业里的“全优生”,是德信始终在思考的一个问题。

    观点地产网 夏季过半,房企们纷纷公布了自己的上半年成绩单,其中,德信中国交出的这份“答卷”格外亮眼。

    8月26日上午,德信中国召开2020年中期业绩发布会。董事会主席胡一平携执行董事兼行政总裁费忠敏、执行董事兼助理总裁单蓓、常务副总裁方静,以及首席财务官兼董事会秘书邢军出席了会议。

    在今年初的业绩会上,费忠敏曾提出过“任何危机当中都隐藏着机会”的观点,而从上半年的业绩数据来看,德信显然是抓住了这个机会。

    于上半年里,德信实现收入76.49亿元,同比增长117.5%;毛利润为约19.62亿元,同比增长61.4%;净利润为13.43亿元,同比增长4.6%。

    销售金额方面,上半年,德信录得合约销售额为约257.1亿元,同比增长17.8%;合约销售建筑面积约121.5万平方米;平均售价约为每平方米人民币21160.5元,同比增长约21.2%。

    如何成为行业里的“全优生”,是德信始终在思考的一个问题。经过二十余年的风雨兼程,德信已经渐渐走上一条有质量增长的“快车道”。

    回看行业过去十几年,越是市场波动困难重重的时候,往往越是企业夯实自身基础,实现弯道超车的好时机。愿景不小的德信上半年也没有闲着,在这些业绩数据背后,我们看到了德信坚持均衡发展、内外兼修的发展决心。

    深耕之年:聚焦一二线与升级产品力

    从德信上半年的销售额来看,18%的增长幅度可以算得上是四平八稳。

    据观点指数研究院公布的“2020年上半年中国房地产企业销售金额TOP100”榜单披露,德信的业绩排名相比去年更进了一步,攀升到了前60名之内。

    疫情影响之下,整个房地产行业上半年都受到严重冲击。犹如逆水行舟,先一步回到正轨的德信完成了一次不错的超越。

    从具体数据上看,德信上半年来自物业销售部分的收入取得了大幅度增长,约达75.83亿元,同比增长了约118.3%,在总收入中占比约99.1%。

    能够取得这样的成绩,德信自有其一套独家“法宝”。据管理层表示,销售方面的增长主要是得益于深耕策略的影响。

    一二线城市,便是德信区域深耕的“主战场”。按城市能级划分,德信上半年的销售额中有82%来自一二线城市,17%来自三线城市,仅有0.8%是来自四线城市。

    其中,浙江区域更是德信整个版图里的战略要地。能够看到的是,在德信上半年257.1亿的销售额中,有228.6亿元是来自于浙江区域。

    收获满满的同时,也让德信更加坚定了继续重点布局一二线城市的想法。据管理层介绍,德信的布局策略就是“立足浙江、深耕长三角、布局全国核心城市”。

    今年上半年,德信合共取得了20幅新增地块,新增总建筑面积约286万平方米。在这部分新增的土地储备中,有94%的土储面积位于一二线城市,5%是位于三线城市,另外还有1%的土储位于海外。

    截止2020年6月30日,德信在全国24个城市拥有149个项目。全口径土地储备总面积1571万平方米;按区域划分,其超过70%的土储面积位于一二线城市,有超过83.3%的土储面积位于长三角。

    管理层表示,截至上半年,公司拥有的土地储备已经足够支撑未来2年的发展。“如果说,2019年对于德信地产来说是布局之年,那么2020年就是我们深耕之年。”费忠敏如是说道。

    值得一提的是,除了在布局上践行深耕外,德信还在产品力上进行了“深耕”,进一步发掘市场价值,不断为产品赋能,从而树立起更好的品牌形象。

    而在房地产这个成熟的买方市场中,客户面前陈列着众多可供选择的产品,把握住了客户的需求方向,往往就能抓住更大的市场份额。

    “在上半年里,我们进一步完善自身产品序列,形成三大产品线,六大产品系的高品质产品系列框架。具体包括尊享线、悦享线、悦居线、云庄系、臻悦系、大院系、泊林系、海派系、梦想系等,产品类型足以覆盖从首次置业刚需客户到终极改善的各种客户需求。”

    高效运营与个性化相结合之下,德信也在市场上赢得了业主们的广泛认可。能够看到的是,德信的项目集中交付率超过了90%,平均交付率高于行业平均水平。其中,还有不少项目的交付率高达97%以上。

    均衡有道:夯实内功与优化财务结构

    对于一家企业而言,只有“名声在外”是远远不够的,更重要的,是“名副其实”。

    疫情“黑天鹅”之下,也让德信再一次明白,决定水桶容量往往是最短的那块木板。想要均衡发展“不偏科”,不管是运营端、销售端还是资金端,每一个环节都需要不断夯实内功。

    “在上半年里采取了积极应对措施,经营管理上,我们提出了‘调整经营计划,开源节流,管好现金流,快速反应,抓住窗口期’的应对策略。组织管理上修炼内功,提升竞争力的行动。”

    疫情期间,德信推出了“知己云”一站式线上购房平台,1月27日至3月中旬,“知己云”累计注册客户突破25万组,线上认购金额突破8亿元。而除了开通线上售楼处外,德信还采取直播卖房等各种新颖的营销形式。

    管理层指出,对于德信来说,拥抱数字化营销是一次行业“营销新物种”的尝试。“这有助于提升我们自身的营销能力,以及应对新形势的快速反应能力。”

    在二季度市场开始复苏之后,德信的销售业绩开始反弹。数据显示,德信二季度的实际销售额达到了203.5亿元。“公司今年原计划增幅是20%到30%,上半年已经完成目标的46.7%,在行业中也处于一个较高水平,我们有信心如期完成全年目标。”

    与此同时,德信在上半年通过优化开发流程进一步提升了运营效率。做到了新项目摘牌后3个月取得施工证,5个月样板房示范区开放,6个月首次开盘,12个月股东资金回正的速度。

    流动性的增强,也让德信在拿地扩张时有了底气。当谈到为何今年上半年如此积极拿地时,管理层就曾表示,这主要是出于时机、项目本身以及公司现金流三方面的考量。

    除了加快回款之外,德信上半年也在积极拓展一些境内外增量的融资渠道,并与包括浦发、杭金投等在内的金融机构达成战略合作关系。上半年里,德信获得各类金融机构新增的授信总额达到了252亿元人民币。

    当然,融资渠道的打开除了稳定现金流外,不可避免也会让公司的负债规模增加。截至2020年6月30日,德信整体的计息负债规模增长至231亿。

    事实上,对于高度依赖资本的房地产行业而言,负债是无法通过简单的数字增减来评判好坏的。从某个角度来说,负债的变化往往代表着着公司的前进速度。

    管理层也表示,上半年负债的增速其实是与公司过往几年销售增速相匹配的。“虽然负债规模上升了,但从结构上看我们的债务结构却是在不断优化当中。”

    据了解,截至6月30日,德信的银行借款占比从去年末的45%提升到现在的53.2%,大概上升了8个百分点,境内非银融资占比显著减少,期末的加权平均融资成本则是稳定在了8.9%左右。

    优化财务结构,练好内功自然是为了更好的发展。对此,管理层也承诺道,公司会继续平衡企业发展与财务成本之间的关系,在保持发展均衡的同时,将杠杆控制在合理安全的范围之内。

    撰文:陆欣    

    审校:徐耀辉



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