长三角扩张 银城国际12亿抄底颐和地产

观点地产网

2020-09-17 15:47

  • 银城国际有规模上的需求,而此次收购的项目是个大盘项目,且项目地理位置比较优越,符合这家企业的长三角发展战略。

    观点地产网 赴港上市一年多时间,银城国际的业绩表现并不乐观。

    距离200亿元目标差了“临门一脚”后,2020年,这家南京老牌房企将目标定在了240亿元,但截至前八月,银城国际的销售额为86.15亿元,仅完成年度目标的35.9%。

    如今,2020年仅剩不到四个月时间,银城国际似乎越发焦虑,近日,这家企业试图通过收购的方式实现规模的快速增长。

    9月15日,银城国际以11.97亿元的代价收购广州颐和集团杭州公司全部股权及债权,由此获得杭州临安80.59万平方米的地块。

    在上述项目中,部分地块已完成开发并未出售,部分地块正在开发建设。也就是说,银城国际在获得上述项目后,减少了繁冗复杂的拆卸重建、规划等步骤,可以直接开发、开售,这无疑对银城国际的规模扩张带来立竿见影的好处。

    但在9月16日早间发布交易公告后,银城国际的股价并未出现大幅拉升,反而呈现波动下滑的现象,截至收盘,报2.59港元/股,下跌0.38%。

    资本市场总是最为敏感的。在这场看似利好的买卖当中,银城国际能从中收获多少?公司的规模能否取得新的突破?一切都太莫测。

    12亿收购项目

    据悉,杭州青城房地产开发有限公司(即目标公司)由颐和地产、浙江华虹及两位自然人(后者统称为华虹方)分别持股67%、22.308%、8.712%及1.98%。

    9月15日(交易时段后),银城国际的全资附属公司杭州泽洲企业管理有限公司与颐和地产、目标公司、担保人及杭州鸿钰源(有限合伙)订立收购框架协议,杭州泽洲收购目标公司67%股权及1.27亿元债权,代价约为10.91亿元。

    同日,杭州泽洲与华虹方、目标公司订立收购框架协议,杭州泽洲收购目标公司33%股权及4136.09万元债权,代价为1.06亿元。

    于收购事项完成时,目标公司将成为银城国际的间接全资附属公司,其财务业绩将会综合入账至银城集团的综合财务报表,而收购的总代价为11.97亿元。  

    资料显示,目标公司拥有位于浙江省杭州市临安区青山民主村的地块,总面积约为80.59万平方米。

    分析人士告诉我们,颐和地产从去年开始不断传出资金链断裂、资管产品逾期、债务违约等问题,这几年,颐和地产就不断在卖项目,“颐和地产很缺钱,卖项目能最快变现”。

    至于银城国际,该公司在公告中透露,收购目标公司股权是基于项目的发展潜力及该公司扩大长三角都市群的现有房地产开发业务的策略。

    但分析人士则认为,银城国际有规模上的需求,而此次收购的项目是个大盘项目,且项目地理位置比较优越,符合这家企业的长三角发展战略。

    “一个缺钱,一个缺地,所以有了这次的合作,这是各取所需的一场交易。”

    有消息显示,杭州地块位于临安青山湖片区,这里聚集了大批高端别墅项目,而上述项目的案名为“青城·山语间”,一、二、三期由浙江华虹开发,总面积4.1万平方米。

    颐和地产于2013年通过入股的方式拿下上述项目的四、五期用地,总面积3.96万平方米,共约600亩,容积率1.05,总投资额将超过35亿元,计划以别墅产品为主,搭配部分小高层,预计2014年推出市场。

    目前,上述项目中,部分已开发完成未售,部分待开发。而银城国际以不到12亿元的价格拿下了上述项目的全部股权,一方面交易代价较项目总投资额大幅折价;另一方面,由于临安区项目入手门槛低,加上轻轨等配套的规划利好,这个片区近几年越来越受到购房者的认可。

    据观点地产新媒体查阅多个中介平台获悉,上述项目的平均售价约为2.1万元/平方米。与此同时,在上半年杭州商品住宅成交排行榜当中,位于临安青山科技城的越秀西海岸项目获得销冠。也就意味着,项目所在片区有较大的销售基础和客群基础。

    对银城国际而言,这似乎是一笔很划算的买卖。

    资产并表

    仅从交易代价来看,这笔买卖的确划算,如果结合银城国际目前的财务状况、市场因素来看,这场交易或许并没有那么“优惠”。

    据观点地产新媒体获悉,近两年,银城国际因负债问题、资金压力而频繁出现在讨论的话题当中。

    数据显示,截至2019年年末,银城国际的有息负债为105亿元,同比增长3.03%,其中,短期借款占47%,长期借款占53%。期末,该公司在手现金余额40.31亿元,现金与短期债务比例为0.82。

    2020年中期,该公司的债务状况有所改善,持有货币资金为65.8亿元,较2019年底提升20%,现金短债比由2019年底的0.82倍大幅提升至1.57倍。

    负债方面,2015年至2019年末、2020年中期银城国际的净负债率分别录得113.51%、205.73%、218.99%、351.49%和160.64%、100.9%。其中去年下降了190.85个百分点,今年中期较去年年末下降59.74个百分点,不过,银城国际的杠杆水平仍处行业较高水平。

    业内人士告诉我们,今年是房企的偿债高峰期,加上年初新冠疫情爆发,地产行业受到的影响较大,对中小房企来说,现在是回笼资金补足现金流渡过难关的时机,还是要优先考虑生存问题。

    如此看来,这也算不上是一场合时宜的买卖。

    此外,公告透露,目标公司结欠昆仑信托的昆仑债务为3.58亿元;分别结欠颐和地产及华虹方债务1.27亿元及人民币4136.09万元。

    因目标公司未能偿还营运应付款项人民币4658.3万元,颐和地块约2.1万平方米面临查封措施,而颐和地块约28.5万平方米已由目标公司抵押予昆仑信托,作为昆仑债务的抵押物。

    此外,颐和地产集团结欠颐和债权人的总金额约人民币10.5亿元,颐和债权人已就债务收回针对颐和地产集团启动了法律程序及申请冻结目标股权67%的股权。

    目标公司的股权关系、债权关系盘根错节,十分复杂,也就意味着银城国际需要花费更多的心思去盘清。

    据悉,在这场交易当中,银城国际通过集团内部资源及向杭州鸿钰源(有限合伙)借款拨付的方式来支付交易的代价。

    但交易过后,银城国际需要向杭州鸿钰源( 有限合伙 )转让目标公司49%的股权作为贷款抵押,同时结欠杭州鸿钰源最多9.9亿元,该计息贷款金额应于2023年9月9日或之前偿还予杭州鸿钰源。

    对银城国际而言,交易完成后,项目公司将并表至银城,未来双方将“荣辱与共”。但在并表之后,且不论项目能为该公司带来多少收益,短期来看,项目公司并表将增加银城国际本身的负债,同时还需增加结欠杭州鸿钰源的债务,这对原本杠杆率较高的银城而言,无疑是在负重前行。

    颐和的难题

    一场12亿元的交易,银城国际有可能得以迅速扩大规模,但也有可能进一步拉高杠杆数据。但对交易的另一方而言,这笔大幅折价的买卖或许能使其获得短暂的喘息。

    事实上,颐和地产从最初的借款、抵押,一步步走到今天的资产出售,有市场因素,更有企业战略导向。

    颐和地产是粤系的老牌房企,成立的时间较富力、恒大要早一些,该公司的创始人何建梁原本做着国际邮轮酒店生意,在机缘巧合之下,何建梁回归土地,开始做起了房地产的生意。

    1999年,该公司独立开发的第一个地产项目“颐和山庄”一战成名,由此,颐和地产在广东房地产市场声名鹊起。

    颐和山庄的成功为该公司奠定了发展的基因,随后,颐和地产专注做特色豪宅。有消息显示,颐和地产曾经一栋别墅卖出3个亿,风光无两,该公司曾计划在2010年赴港上市,筹资19.5亿港元至31.2亿港元,但后来未完成上市计划。

    上市未果,这家企业的发展道路也越发坎坷。

    据悉,2015年,颐和地产创建“颐和家园”子品牌,正式进军养老地产,随后,该公司不断布局旅游地产、住房租赁、教育等领域。

    但这类产品都存在前期投入大、回报周期长等特点,加之那些年的楼市调控,让颐和地产的豪宅生意大受影响,在造血速度慢的情况下,其不断投入资本进入新的长周期项目,使得公司发展越发艰难。

    有数据显示,2017年,颐和在大本营广州的销售额不到2.8亿元,而同年,恒大地产录得签约销售额5009.6亿元,富力地产录得签约销售额818.6亿元。

    销售回款压力大,颐和地产开始断臂求生。2017年,颐和地产将其位于沈阳的颐和城项目出让予恒大。2018年6月,珠江实业通过“股权+债权”的形式获得花都颐和盛世项目公司约三成股份;同年,颐和地产将台山颐和项目出售给世茂。

    连续甩卖资产过后,颐和地产得以喘息,但随着地产调控不断加强,以豪宅项目为主要产品线的颐和地产再次陷入危局。

    2018年年末,颐和地产旗下的两个信托计划出现兑付危机,随后,该公司被曝陷入商品房预售合同的纠纷诉讼当中,子公司被通报出现违法违规问题,2019年9月,颐和集团连续4次被列为失信被执行人,董事长何建梁同步被列入限制高消费名单,旗下公司诉讼缠身,查封、冻结众多。

    2019年11月,证监会广东监管局披露,颐和地产涉及9笔违约债务中,单笔数额均超过1000万元,合计金额超过50亿元。因颐和地产不是上市公司,所能搜索到的数据少之又少,而监管局披露的消息,无疑成为外界对企业最直观的观察。

    如今,颐和地产再次出售杭州项目,或许,这场自救还远未结束。

    颐和地产的“沦陷”,或许源于豪宅项目的坚守,或许源于转型养老、旅游领域,又或许源于行业政策的转变,总之,这一场12亿元的交易,再次让颐和地产曝光在镁光灯下,但这笔交易能否挽救颐和,又会给银城带来哪些改变,只有时间知道答案。

    撰文:龚丽欣    

    审校:刘满桃



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