上海土拍收金触顶3000亿 金地岁末63亿加仓松江新城

观点地产网

2020-12-20 21:59

  • 而年底再次补仓,或许也意味着,金地要再次抢回“失去”的上海。

    观点地产网 2020年马上收官,趁着年末,上海也正在抓紧最后一波的土地出让。而随着12月18日位于松江新城、普陀区的两宗用地成功出让,上海在2020年的土拍金额也将触及3000亿元。

    凭借这一成绩,上海也成为2020年全国排名第一的“卖地王”。

    据了解,最新成交的两宗地块分别为松江区中山街道新城主城C单元C08-04号(国际生态商务区25号)地块以及普陀区石泉社区W060402单元B4-1地块,为纯住宅用地及商住用地,起拍价分别为53.99亿元、26.03亿元。

    最终,金地集团旗下全资子公司太仓市筑一商务咨询有限公司以62.3亿元摘得松江新城纯宅地,溢价率15.4%;上海长华置业发展有限公司(大华)以总价30.6亿元竞得普陀区商住地。

    据观点地产新媒体根据上海土地市场公开信息不完全统计,截至12月18日,今年上海成功通过招拍挂转让345宗地块,土地成交金额2889.64亿元。

    土拍收金近3000亿

    12月18日,随着金地、大华分别拿下松江新城、普陀区的纯住宅用地及商住用地,上海2020年的土拍也落下帷幕。

    以成交情况来看,两宗地块分别溢价15.4%及17.56%,与上海涉宅用地的平均溢价率11.86%接近。据了解,今年上海92幅涉宅地块平均溢价率11.86%,其中底价成交地块共41幅;而在65幅纯住宅用地中,平均溢价率为14.4%,底价成交共22幅。

    事实上,对比往年,因为今年4月上海调整“招挂复合”细则,才让土地溢价成交重现。

    在招挂复合实行到今年土拍规则调整前,上海溢价率超过10%的住宅用地仅有3宗。5月份以来,上海则有37宗商品住宅用地溢价率超过10%,其中有16宗溢价率超过30%,有2宗超过50%。

    其中,溢价率最高的地块是浦东新区新场镇古镇东单元(PDXC-02)09A-03地块,溢价率60.77%,竞得人为同润。地块为9月上海出让的第一宗地块,该地块中标候选人排名前三位的企业分别是同润投资集团(14.18亿)、雅居乐(14.16亿)和保利置业(12.87亿)。

    高溢价地块也不止这一宗,全年上海土地成交溢价超过30%的达到了16宗,拿地的企业除了同润,还有万达、华发、路劲、融信、旭辉、佳兆业、金隅、港城集团、悦达集团、金地、大名城、南山、陆家嘴金融、远洋、仁恒等。

    值得一提的是,在2020年初,一宗起价310.2亿元的商办、餐饮旅馆业、文体、商品住宅、社会租赁住宅、广场用地成功出让,一举刷新了上海的土地总价地王,乃至全国的总价地王。

    据彼时报道,2月20日,上海土地市场发布信息称,上海徐汇滨江西岸金融港地块成功出让。竞得人为上海怡兴企业发展有限公司、重庆优盛达房地产咨询有限公司、重庆利嘉华房地产咨询有限公司及Hongkong Land (West Bund) Development Limited(香港置地)联合体,总成交价310.5亿元。

    该地块也成为上海今年出让面积最大的地块,出让面积23.13万平方米。项目地下水平投影占地面积28.58万平方米。地上计容建面为108.7万平方米;地下建筑总面积不超过71万平方米,其中地下商业面积不超过6万平方米。

    而凭借频繁、大金额以及高溢价的土地出让,让上海在土地成交金额上同比增长接近5成。据了解,2019年,上海各类土地出让金仅为1995.4亿元。但观点地产新媒体根据上海土地市场公开信息不完全统计,截至12月18日,今年上海成功通过招拍挂转让345宗地块,土地成交金额2889.64亿元。

    凭借这一成绩,上海也成为2020年全国排名第一的卖地王。

    金地五度落子

    在62.3亿抢下松江区中山街道新城主城C单元C08-04号(国际生态商务区25号)地块后,金地在上海年内新增地块也达到了5宗,其中四宗为涉宅用地,一宗为工业用地。

    按时间看,在6月份,金地便已掷93.99亿元,分别在青浦区、嘉定区拿下合共3宗居住用地。而在4月份,金地则拿下位于金山区的一宗工业用地项目。

    涉宅用地分别为,6月11日,金地以总价29.02亿元拿下上海青浦区西虹桥联涞路北侧09-15地块,成交楼板价3.61万元/平方米,溢价率22.04%;6月16日,金地以约24.73亿元摘得嘉定新城(马陆镇)戬浜社区16-06地块,成交楼板价约2.25万元/平方米,溢价率约27.9%;6月19日,金地以总价40.24亿元竞得嘉定区嘉定工业区嘉定新城菊园社区JDC1-0402单元05-02地块,成交楼面价2.38万元/平方米,溢价率35.48%。

    此后半年时间,金地在上海便再无所获,直至12月18日,金地通过旗下全资子公司太仓市筑一商务咨询有限公司以62.3亿元摘得松江区中山街道新城主城C单元C08-04号(国际生态商务区25号)地块,溢价率15.4%,成交楼面价为2.94万元/平方米。

    如今,上海土地市场已经基本落下帷幕,也就意味着,金地今年在上海总共耗费156.29亿元抢下合共29.88万平方米的宅地,解决了金地在上海无项目可推的窘境。

    据了解,自2020年5月,金地在项目推售计划中最后一次出现上海区域项目——上海虹桥世家项目——后数月里,金地在上海便再无项目可推。

    出现这样的状况和金地在2019年未在上海有任何补仓有着很大程度上的关联。在今年首次在上海拿下地块之前,金地上一次在上海扩储还要追溯到2018年12月。

    彼时,上海市土地交易市场成功出让的徐汇区康健街道N05-10地块,由金地以总价22.6亿元、楼板价4.6万元/平方米竞得。

    该次出让的徐汇区康健街道N05-10地块,也是徐汇区时隔近5年后,再次出让纯住宅用地。地块占地面积1.96万平方米,容积率2.5,计容建面4.91万平方米,初始总出让价22.58亿元。

    随后的接近一年半时间里,金地在上海便再无任何项目新增。而随着上海奉贤铂悦华庭、上海铭望雅筑(上述徐汇区康健街道N05-10地块项目)、上海金卓雅苑等项目的推售,金地在上海就再没有新项目补充,也就造成金地在上海货量的断供。

    实际上,金地对上海土地市场的“轻视”和近年来其土储策略城市下沉不无关系。

    数据显示,从金地新增土储城市能级布局来看,2010-2014年,主要以一二线城市为主,三四线为辅。2015年开始,其土地投资布局战略更趋均衡化,坚持布局一二线城市的基础上,有意识增加弱能级城市的投资力度。

    策略的改变,也就造成在拿地金额上,金地在一线城市的投资金额占比从2015年的42%逐年下降。在2016年至2018年,每年的一线土地投资金额占比分别为26%、27%、19%,在2019年更是跌至4%。

    显然,随着项目逐步清空,金地也着急补仓。今年上半年,金地在一线城市的投资金额占比一举成为一线、二线、强三线中占比最多的,达到33%。

    而年底再次补仓,或许也意味着,金地要再次抢回“失去”的上海。

    撰文:廖尧    

    审校:刘满桃



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