细细的红线 | 绿城“告别绿城”

观点地产网

2021-01-18 00:34

  • 随着节奏和目标的改变,绿城也渐渐告别曾经的自信。

    编者按:2020年,中国房地产在惊涛巨浪中扼住命运的喉咙。

    进入全新的2021年,中国房地产如何在求发展与严监管中寻得均衡?想要有所作为、有所改变的企业,需要充足的勇气和智慧去应对。

    我们深信,“地产向阳”仍然是这一年的主要命题。有鉴于此,观点地产新媒体策划年度重磅报道“细细的红线”,回顾并总结标杆房企过去一年在“抗疫”与“红线”之下,大到战略、模式,小到融资、人事等方面的调整与改变,并寻找新的一年里未来“持续的力量”之所在。

    观点地产网 2010年9月,宋卫平成立了一个名为“绿城房产建设管理”的公司,主营业务是用绿城的旗号去帮其他人盖房子,这是绿城管理的前身。

    2020年7月,履新不到两年的张亚东将绿城管理推进了资本市场,完成了历时四年的“上市执念”,同时也让绿城管理成为了“代建第一股”。

    如今,输出产品价值体系已不是绿城管理的全部任务。

    2020年中期业绩会上,张亚东提出了绿城“2020年实现销售2500亿,2025年冲刺5000亿”的目标。

    在这“5000亿”中,代建部分要做到1500亿,占总销售目标的三成。

    不同于曾经在2014年前后高喊“不要规模”的宋卫平,也有别于同出宋氏一脉却多了一份谨慎和稳健的曹舟南,张亚东的风格更像是一个传统且纯粹的地产商。

    在和中交度过了一段稍显漫长的磨合期之后,绿城在制度、资金、投资以及团队能力上,都已发生巨大的改变。

    张亚东如今更想要做的,也许是用最快的速度去追回那些年“错失”的时间。

    经历过前两年增速放缓、营收停滞之后,绿城迫切需要一番进取的表现来向投资者作出交代。同时,如今与中交交割清楚,但又并非老绿城出身的张亚东,也同样需要一份让市场满意的答卷。

    随着节奏和目标的改变,绿城也渐渐告别曾经的“自信”。

    然而,事物发展自有其既定轨道,增量时代即将见顶,“三道红线”紧随其后,绿城想要逆市完成“超车”实属不易。

    低权益抉择

    房地产开发一般需要一到两年的周期,某种意义上看,2020年的财务数据或许才能真正反映出张亚东执掌下的绿城发生了哪些改变。

    2019年上半年,绿城累计取得合同销售金额743亿元,实现营业收入186.58亿元,股东应占利润为20.58亿元,同比分别减少1.5%、44.4%和11.9%。

    之所以会出现这份被称为绿城“史上最弱”的中报成绩单,主要归因于过往拿地节奏“前低后高”所致。

    刚接任不久张亚东,随即提出了投拓平衡,上下半年拿地“五五开”的策略。

    2020年上半年,绿城新增43个项目,比2019年同期多了24个。值得一提的是,这也是近五年来绿城首次在上半年就新增超过20个项目。

    同时,绿城上半年新增货值1756亿元,权益新增货值为1012亿元,分别较上年同期增长了180.51%和175.75%。

    可以对比的是,2019年绿城新增货值2057亿元,其中权益约占1086亿元。也就是说,2020年仅用半年时间就拿下了和2019年全年一样多的权益新增货值。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    但房企的发展往往总会面临着一个又一个的“不可能三角”,绿城在追求速度的同时,不可避免会丢掉另外一些东西,比如说权益。

    如今的绿城和曾经相比,尽管表面看起来都是“低权益”,但事实上内核早已发生了改变。

    早在当初资金链出现危机时,绿城曾一度陷入过拿地困局。彼时缺乏资金的情况下,没有太多选择,只能通过低权益的方式进行扩张。

    2014年和2015年,绿城新增项目总土地款分别为人民币203亿元和153亿元,其中归属于绿城支付的分别为30亿元和37亿元,剩余大部份均由合作伙伴支付。

    后来有了中交入主,绿城的造血、融资渠道渐渐恢复。不过,尽管资金问题得到了解决,但为了争取更快的扩张速度,绿城依然选择了将权益占比维持在低位。

    2019年,绿城新增货值权益占比为52.8%,这也是其规模突破千亿以后的最低值。

    和此前资金不足时有所不同,如今低权益更多是缘于绿城自己的抉择。原因不难理解,便是“规模”。

    具象到数据,在疫情影响下,2020年上半年绿城共有881.21亿元的合同负债(物业预售所得款项),同比增长15.5%;就在同期,合营企业及联营公司的合同负债为681.56亿元,同比增幅达到34.7%。

    借力于合作伙伴,绿城能够获得更快的合同销售增长速度。

    与此同时,为了用更低成本完成扩张,加上疫情影响了招拍挂市场的正常运行,绿城也开始全力推行收并购策略。

    2019年上半年,绿城新增19个项目中有5个项目为收购所得;到2020年同期,这个数字迅速攀升至12个,总货值约为738亿元,在新增总货值中占比达到42%。

    大举收并购之后,权益占比自然也就不会太高。能够看到的是,2019年至今,绿城收并购项目的权益占比大多数在50%以下。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    2015年报中,绿城曾经表达过公司对于合作模式的规划:“未来公司所有合作项目趋向由绿城控股,并纳入绿城操盘和管控,保证绿城品质和品牌的统一性。”

    但如今看来,这个提法似乎也已暂时搁置。

    据悉,绿城中国从集团层面到各个区域公司在2020年已经完成了收并购专项小组的正式组建,如今也在全力推进一批储备并购项目。

    能够看到,在10月和11月,绿城先后入股了金茂在北京的两个项目。12月,在武汉牵手赛达国际,紧接着又收购复地旗下上海复鋆实业发展有限公司42.6%股权。

    在上述几宗合作里,绿城入股比例超过50%的并不多。

    根据中报数据,绿城上半年新增货值权益占比为57.63%,如果加上下半年的数据,或许还会更低。

    虽然因为权益不高而有被外界认为“规模虚胖”,但显然绿城并不打算作出改变。

    规模与负债

    这并非是人们固有印象中绿城的风格。

    因为受到疫情影响,绿城2月份销售数据曾一度大跌64%至28亿,情况在3月份之后渐渐好转。

    能够看到的是,绿城2020年有超过一半月份销售同比增幅高于30%。距离较近的11月,单月销售为386亿元,同比增长76.26%。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    事有必至,理有固然。让张亚东高兴的是,在一系列决策变奏之下,绿城顺理成章换来了规模的增长。

    当然,变化的远不止权益这一项。

    规模冲刺是否成功且安全,关键在于周转速度。原因不难理解,对于房企而言,项目回款是房企维持资金链安全和确保增速最重要的一环。

    最初绿城之所以会出现资金危机,很大程度上正是因为当时高杠杆与慢周转之间的节奏不符所致。

    因而能够看到的是,中交入主后的2016年,绿城首次在年报中明确提出“加快周转”。张亚东履新一年之后,绿城年报中进一步披露出更详细的关于项目周转的提速变化。

    2019年,绿城在拿地到开工、开盘、归还股东投入、交付这四个周期分别提速了10%、12%、2%及7%。到2020年上半年,这四项指标的周转速度进一步加快,提速幅度达到了24%、10%、14%及5%。

    除了项目回款之外,中交给绿城带来的最大变化无疑是改善了后者在资本市场上的表现。从上半年融资情况看,绿城于报告期内的加权平均利息成本为5.2%,较2019年同期降低了0.2个百分点。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    2020年1月初,陪伴和辅佐绿城走过了近十年之久的“财务大臣”冯征选择了离开。2010年冯征加入绿城时,恰是绿城负债率反弹至峰值之际,从当年132%净负债率一路走到2019年的63.2%,冯征也算是完成了一段历史使命。

    回顾绿城与冯征这十年来的历程,不少人心生感慨同时,也对如今再次提速的绿城多了一丝担忧。

    与公司的变奏轨迹相契合,在2019年加速拿地之后,绿城的净负债率再次回升至60%以上。

    2020年上半年,绿城总借贷金额较2019年末上升162.75亿至1118.52亿,净负债上升53.2亿至490.03亿,净资产负债率上升2.9个百分点至66.1%。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    而且,当下绿城所面临的市场环境,早已不是房企高歌猛进的那个“黄金时代”。

    因此,即便如今绿城和十年前一样,都想要全力做大规模,但我们再难看到当年高喊“3-5年内赶超万科”的心气了。

    或许,现时的绿城更需要一份“谨慎”。

    相关数据显示,绿城还是踩到了“三道红线”的第一条指标,即剔除预付款后的资产负债率超过了70%。根据绿城截至2019年末的财务数据计算,其剔除预付款后的资产负债率约为73.5%。

    按照政策规定,绿城将被归类为“黄档”企业,这也意味着,绿城有息负债的年增速不能够超过10%。

    根据绿城上半年总借贷金额增长情况来看,相比起上年末的涨幅为17.03%。

    地产本就是一个依靠资本滚动作为前进动力的行业,仅依靠项目回款显然无法满足绿城对于规模的增速要求,但是三道红线压顶情况下,绿城又难以通过更高的杠杆来补充现金流。

    既不愿放弃扩张速度,又不得不在大环境下“低头”,绿城只能另辟蹊径,寻找另一条足以平衡各方因素关系的通道。

    比如说,代建。

    告别绿城

    2015年,绿城管理集团成立。次年开始,绿城中国年报中新增披露了一项数据,名为“以品牌输出、管理输出的代建管理项目合同销售金额”。

    直到这一刻,代建业务在整个绿城体系中扮演的角色才开始浮出水面。

    2016年,绿城代建项目录得合同销售额为181亿元,占总合约销售额15.89%。在接下来几年时间里,这个比例不断攀升。自2018年开始,代建板块对于绿城总销售贡献占比便稳定在了30%以上。

    尽管2020年上半年因疫情导致部分代建项目工期顺延,但仍在绿城上半年总销售中占比27.52%。对此,绿城管理方面颇有自信,指代建工程及销售节点延后只会对当期收入造成影响,但真实收入仍在,仅是顺延至下个工程周期确认而已。

    数据来源:企业公告、观点指数整理

    按照张亚东2020年提出的新要求,代建板块在5年之后的规模要达到1500亿元。据相关人士透露,这样的目标在以往绿城体系内并不多见。事实上,绿城最初涉足代建时,并没有对该业务抱有太多期待。

    绿城内部人士也坦言:“我们刚开始做代建的时,根本没想过有一天会上市。”

    现在代建已经变成了举足轻重的一个板块,以1500亿目标计算,绿城管理这5年时间里,每年销售额平均增长140亿元才能达标。

    2017年-2019年四年期间,绿城管理每年销售额分别较上年增长了249亿元、122亿元和112亿元。仅从这个数值来看,增速有逐渐下降的趋势。这或许也意味着,绿城管理想要在未来5年稳定保持增速,存在着一定的挑战。

    有业内猜测,之所以绿城中国要将代建平台推上市,一方面是该平台业已发展成熟;另一方面,也是感受到了增长方面的压力,所以希望通过对接资本市场,寻找新的突破口。

    如果说将代建分拆上市是出于“两条腿”跑步的考虑,那么相比起这个“曲线冲刺”的方法,绿城中国还做了另一件更为直接的事——寻找“新钱”。

    从2012年的九龙仓,再到2014年底入场的中交,绿城对于“战投”这种既能避免增加负债,又能拿到大量资金的方式早已驾轻就熟。

    2020年4月26日下午,新湖中宝披露公告称,公司拟以现金30.685亿港元认购绿城中国3.23亿股H股股份,每股价格为9.5港元。交易完成后,新湖中宝将占绿城中国总股份数的12.95%。

    至此,绿城前三名大股东已经不再有昔日“老绿城人”的身影。

    对于绿城而言,这一次“引战”的意义颇为明确,就是融资。

    值得一提的是,在新湖中宝发出公告之时,绿城中国每股报价为7.01港元,按此计算,新湖中宝每股购买价溢价率达到了35.52%。

    无独有偶,绿城2014年底向中交集团出售股份时,每股股价较截至最后交易日(包括该日)止最后5个连续交易日平均收市价7.07港元溢价了约62.09%。

    和前两次引入战投不同的是,绿城与这位“新股东”的关系远不止于股权关系。除了资金之外,绿城的目标还有新湖中宝手中大批资质不错的地产项目。

    就在认购股份前夕,绿城与新湖中宝签订了一系列协议。据此,绿城共收购了新湖中宝旗下包括浙江启丰实业、浙江启智实业等在内4家子公司,总交易对价达到41.02亿元。

    左手花钱收并购,右手引战投“回血”。这一番腾挪之后,绿城如愿完成了一次实际支出不多但收获不错的交易,而且还在财务报表上起到了降低负债的作用。

    据了解,这笔超过30亿港元的发行股份所得款项如今已经全额动用,其中约18.98亿港元注入到了绿城日常营运资金池里,剩余11.7亿港元则全部用在了偿还公司贷款之上。

    不得不说,绿城在应对诡谲多变的市场变化时,开始变得“面目全非”。甚至有人觉得,如今的绿城相比往昔少了独特的“情怀”,有些“泯然众人”。

    这种改变是好是坏众说纷纭,但对于绿城而言,或许是时候向曾经的自己作别了。

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    撰文:陆欣    

    审校:徐耀辉



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