杨光华:武汉5月新房成交破1万套

观点地产网

2020-05-27 19:36

  • 这是很不正常的数据。

    杨光华 截至5月27日,武汉5月新房成交11282套。

    这是很不正常的数据。

    这个数据,接近2019年5月的成交水平。

    5月26日、27日,分别成交50套、75套,创新历史新低。

    为什么数据异常?

    从5月份,十多个项目的首日开盘去化率看,武汉楼市还是很冷。

    三个单价2w以内楼盘,个位数成交。多个项目去化率低于40%。

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    截至5月24日,武汉新房5月累计成交量破1万套。当天,区域成交最高的是,汉南573套。

    再往前一天,成交数据突然拉高,单日成交量1632套。

    创新今年有记录的历史新高,是5月平均单日成交400多套的4倍。

    单日1632套那一天,成交最高的是洪山,一天710套,其次是汉南,431套。

    5月26日,单日成交仅50套,创新5月最低。

    江岸、江汉、青山、武昌等9个区,成交数据为0。

    5月27日,依然如此。75套,多个区域数据为零。

    忽高忽低的数据,我一度怀疑是系统坏了。

    从多条渠道求证,最靠谱的一种解释是,5月25日的精装合同备案新规。

    很多开发商抢在这条新规之前,抢在25号前提前网签。

    这导致25号前,武汉的单日成交量暴增。从5月20日起,一直维持在600多套。

    02

    还有两组数据:

    截至5月26日,拿到住宅预售许可证的项目38个。

    江汉1个,硚口2个,武昌1个,洪山与汉阳,各5个。

    东西湖、江夏与黄陂,各5个,新洲3个。

    总体上,郊区的项目多,主城区的项目少。

    还有一个数据是,开盘首日的去化率,也是开盘第一天卖掉房源的比例。

    5月份,有的项目一次推270多套,开盘首日卖出去8套。

    有的项目推44套,卖了2套。这也就是为什么售楼员感觉市场冷。

    50%以下的去化率,成为主流。很多项目前期没有时间蓄客,匆忙开盘。超过50%的,都是卖的较好的项目。

    也有两个项目做到“日光”。一个在光谷中心城,另一个在黄家湖。

    大家顾问市场分析师王玲表示,武汉买房的主要痛点仍是价格,尤其是在经历疫情打击后,价格仍然是打动买家的核心要素。

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    当前,武汉楼市很冷。

    尤其是在5月份,延期的项目与提前入市的项目重叠。

    原本10个人,买5套房子。现在变成,10个人,30套房子可以选。

    最近,多个楼盘的备案价上涨。

    这种上涨,我认为是正常现象。

    以2019年开盘3次,最初价格1万元的项目计算,每次1%的涨幅。

    今年5月份,第5次开盘。

    它的正常价格是10510。

    这是它的正常上涨,不能说是市场推动的上涨。

    对普通买房人来说,他们的体感是,房价涨了。

    我们衡量房价上涨,还是与最近一次价格对比,比较合适。

    同时考虑到精装还是毛坯,洋房还是高层等产品细节,不能盲目对比。

    对于当前武汉部分项目涨价,“目前的涨价是合理范围内的,但也是不合时宜的。”大家顾问市场分析师王玲表示。

    “在当前经济前景不明朗,市场存量资金有限的情况下,武汉楼市已出现二八分化行情,成交仅集中在优质区域的优质项目,市场二八分化格局将加剧。”

    [后记]

    在特殊的时期,武汉楼市还在冰封。

    调控期的持续与疫情期影响,双期叠加,市场预期逆转,加上市场上供应量增加,最终传递到市场遇冷。

    从数据上看,武汉楼市在复苏。

    每日成交量500-600套,则是正常状态。

    在疫情期间,武汉的单日成交量300-500套之间,都可以判断武汉楼市的基本面,依然没有问题。

    总体而言,我们要对武汉市场有信心。

    眼前很冷,从长期看,武汉会恢复。

    5月25日,武汉精装合同网签后,武汉的房价也将比此前更高。

    这些都不是正常的上涨。

    在武汉楼市二八格局中,或用低价,或者优质产品,成为那些20%的市场赢家,才能最终能活下来。

    文|杨光华(地产写字人) 观点地产新媒体专栏作者

    撰文:杨光华    

    审校:劳蓉蓉



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