杨光华:武汉楼市八月“喊冷”:上半场凉凉,下半场逆袭

观点地产网

2021-08-16 10:41

  • 整个8月的市场,如武汉的天气一样,虽有狂风暴雨,但依然是盛夏期。

    杨光华 连续4天,武汉零新增,守得疫散见月明。

    9月1日,“神兽”们如期开学,家长们如释重负。

    很快,那个烟火气的武汉又要回来了。9月1日起,湖北下调契税税率。第一套房可能减掉1%-2%的契税。

    昨天,浏览了吴声年度演讲全文,极致、新物种、场景,与商业、生活方式有关,提到可动产时代、罐头空间、社区供应链、空间智能等预测,这些都是开发商要学习的。

    在演讲的开头,他说,这是一个不同寻常的夏天。谁能想到苏炳添的9秒83,谁能想到14岁的金红婵五跳三个满分。

    其实,这个八月,谁能想到郑州、随州的洪水,谁能想到“德尔塔”如此凶猛。对于武汉楼市8月的盘点与预测是,上半场,凉凉;下半场,逆袭。

    8月1日-15日,武汉新房网签5219套。与7月同期16623套相比,零头都不到,跌到谷底。除2月份外,这是今年武汉新房半月业绩的最低点。

    今年,武汉新房半月网签量,平均9000套左右。与平均值相比,8月的半场业绩,可以说是“腰斩”。

    下半场,武汉新房市场将追平反弹。整个8月的市场,如武汉的天气一样,虽有狂风暴雨,但依然是盛夏期。

    01

    8月上半场,为什么武汉新房市场“速冻”?

    主要原因还是疫情原因。

    从8月2日,第一个确诊病例发布,武汉就处于抗疫状态。车谷与江夏的部分街道封控,其他区域的部分社区、楼栋被封。

    命比房子重要。人们忙着屯菜,关心绿码的颜色,关心新增病例在哪里,关注的重点不再房产身上。每天的奔波,不过是为了一日三餐。很多被封控的家庭,14天的收入就归零。很多家庭还是靠每天的劳作而获得收入。

    8月3日起,武汉暂停线下聚集性销售。5-6日,武汉确诊病例增加。7日,暂时关闭武汉中风险区域的售楼部。武汉新房市场,相当于“停摆”,不少项目转入线上展示,全员上抖音,不过是噱头而已。如果真能网上卖房,阿里早就做成了。

    疫情给市场最大的冲击,还是心理上冲击。人们关注自身安全、疫情变化,高于关注新房市场。

    有一个数据很特别:8月1日-15日,武汉拿预售证住宅项目17个。与6月份、7月份同期相比,总量持平。也就是说,疫情并没有影响开发商拿证的速度。

    8月上半场,核心区住宅拿证仅1个,多数分布在经开区(非疫情街道)、光谷东、阳逻与江夏。

    多数新拿证项目市场反应凉凉,老盘或推出限量特价房。5折、79折、92折,买房人并不买账。现在的市场不是比拼折扣有多大,而是买房人为什么要买你的项目,而不买别人家的项目。

    截至8月15日,今年武汉新房网签约14.3万套。同期,新房库存约18万套。

    02

    武汉新房8月下半场,为什么会逆袭?

    每次疫情或市场暂停后,都是新一轮买卖双方的爆发。这是规律,也是一种市场直觉。

    下半场,武汉楼市要用4个月,干出6个月的业绩。8月份疫情的影响,还将延续到9月份。但对每家开发商而言,全年的业绩任务没有变。他们将从8月下旬起引爆市场。

    8月下半场的逆袭,主要体现在两个方面:

    一是,拿预售证的住宅项目将是上半月的两倍。

    核心区项目集中入市,高价项目集体亮相。

    高价项目的风向作用,将拉动核心区房价上行。

    二是,市场单日成交也将突破600套,半月成交回到9000套水平。

    稳定的成交量,是新房市场稳定的核心。8月整体成交量约1.4万套,则说明市场复苏。

    下半场的逆袭,则是武汉新房市场“金九银十”的序幕。

    真正的大戏,将在9月份上演。

    03

    这轮市场暂停之后,又将迅速“爆发”。

    这对买房人来说,是好事,还是坏事?

    买家能选择的项目与区域更广,比较的机会增多。不少项目为了加快销售,优惠与折扣也将多起来。最后4个月里,买家不能太追求十全十美,见好就收。

    中心区域的豪宅板块,推荐还是二七滨江,武汉最大的豪宅区;三环的主要区域,汉口推荐后湖、宜家两大板块;武昌,则是青山与青菱。光谷推荐的区域是,关山大道、花山与未来城。

    每个区域里,只买贵的,贵的就是对的;跟着区域销冠买房,那个楼盘火,就买入那个。

    买房跟进馆子一样,哪里人多,往哪里走。同时,不再追求房产数量,而是考虑资产的质量。10套还建房,还不如一套中心区的滨江豪宅。

    开发商与买房人的心态,都是短跑心态。开发商想在短时间内做企业规模,买房人想在一两年里靠房子赚钱。

    可是,如今房地产行业的逻辑被重置,一切都是跑马拉松的状态,更多考虑的是未来5-10年的投资回报。

    早上六点或晚上八点,在小区的环形跑道上,会遇到很多跑步或散步的人。有的装备很专业,有的是凑热闹。你观察一下,一两小时,跑道上还有几个熟面孔。三个小时,还有人吗?

    这与当前买房是一样道理。长期持有的长线买家,都是跑道上最后下场的人。如果是短线,两年持续交的房贷,还抵不上房价上涨的房款。

    [后记]

    买房最好的时机,永远是现在。

    早买早止损。这里的损,有货币超发的资产贬值,有后期住宅的价格上涨。如果错过买房,将亏两笔:一笔是房价上涨,另一笔是手上资金缩水。双重损失,将拉开人们之间的财富距离。

    房票、贷款等越来越严,”地王“项目即将上市,明年买房成本更高。现在250万能买到武汉三环内房子,未来350万才能买到同样的房子。这并不是房子增值,而是货币贬值。

    房子,是一项金融资产。当城市GDP超过20%增长时,城市里的资产也跟着增长,我们都是城市共同体中的一员。买房不能像过去10年那样躺赚,而是慢涨小赚,但至少能跑赢“印钞机”。

    如今,又是疫情冲击,赚钱都很难。相比较而言,靠谱的赚钱渠道之一,还是买房。

    文|杨光华(地产写字人)观点地产新媒体专栏作者

    撰文:杨光华    

    审校:劳蓉蓉



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