傅士鵬:全球熱錢加速湧入,俄烏戰争如何影響倫敦房地産市場?

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2022-03-02 09:46

  • 突然爆發的俄烏戰争似乎並沒有影響到倫敦房地産市場,反而刺激了更多避險資金流入此地。

    傅士鵬 最近幾天,一直有讀者問我俄烏戰争對倫敦房地産市場的影響。

    分析之前,我們先看幾筆最新交易。

    1. 新加坡華人富豪60億買下倫敦地標“手術刀大廈”

    英倫投資客(2022年3月1日)獲悉,新加坡華人富豪蔡天寶創立的開發商——和美置地(Ho Bee Land)已斥資7.18億英鎊(約合60.7億人民币),收購了倫敦金融城著名地標——“手術刀大廈”(The Scalpel)。

    從收購時間點來看,新加坡人正好是在俄烏戰争爆發第一天(2022年2月24日),和倫敦“手術刀大廈”的賣家——美國保險集團WR Berkley交換了收購合同。

    目前雙方正在緊密推進下一步交易流程,以期盡快完成這個大樓的交割。

    英媒援引倫敦地産業内人士報道稱,這筆交易顯示出,在國際形勢愈發複雜的情況下,全球投資者依然對倫敦信心十足。

    “手術刀大廈”于2018年完工,位于倫敦金融城,具體地址為52 Lime Street。

    作為一棟樓高190米、共38層的寫字樓,該樓因外型棱角分明,酷似手術刀而得名“手術刀大廈”(The Scalpel)。

    自完工後,這棟大樓就被租給了包括澳大利亞國民銀行和金融服務集團Lombard International在内的大型公司。

    大樓每年租金高達2900萬英鎊,租期還剩10年,年租金收益率為4%。

    前面講過,剛剛買下倫敦手術刀大廈的公司——和美置地來自于新加坡,創辦人是新加坡地産大亨——蔡天寶。

    蔡天寶祖籍福建晉江,歷任新加坡中華總商會會長、新加坡福建會館會長,個人資産達到14.6億美元,位列新加坡富豪榜第21位。

    蔡天寶于1987年創辦和美置地,在買下了順榮工業大廈、梅森皇家公寓後,其在新加坡的房地産事業蒸蒸日上,陸續開發了多處住宅、商用、工業地産。

    1996年,蔡天寶感覺新加坡房地産日趨飽和,便開始前往英國投資房産。

    目前和美置地在倫敦持有1個住宅開發項目Palace View和7個商業地産項目。

    下為和美置地在英資産,全部位于倫敦

    再加上剛剛收入囊中的手術刀大廈,新加坡和美置地已經在倫敦至少手握9個大型房地産物業。

    2. 德國公司斥資1.1億英鎊,買下倫敦市中心大樓

    事實上,除了新加坡人,德國買家近期也有大動作。

    英倫投資客獲悉,德國家族辦公室AM alpha已斥資1.1億英鎊,正式買下了位于倫敦市中心核心地段的寫字樓Labs House。

    Labs House大樓位于Holborn地鐵站旁,在地段上屬于倫敦西區的Bloomsbury,周邊有大英博物館、倫敦大學學院、科文特花園等知名地標。

    報道稱,在這次收購中,AM alpha代表了幾家德國的養老基金等投資者,萊坊則為AM alpha提供了收購服務。

    萊坊中國業務部資本市場主管Austin Xu表示:“作為全球最主要的幾大房地産市場之一,倫敦寫字樓的價格與許多一線城市相比仍然具有吸引力,因此我們近期看到許多來自德國、新加坡、馬來西亞的買家密集進入倫敦市場。”

    這次德國人在倫敦買下的大樓Labs House始建于1928年,于2019年進行了全面翻新。

    該樓共11層,總面積約為81,546平方英尺(約7576平米),内有不同業态的辦公空間,包括私人辦公室、公共辦公空間、以及共享辦公區。

    3. 全球資金仍在湧入,俄烏戰争如何影響倫敦房地産市場?

    Costar數據顯示,去年倫敦市中心商業地産的投資額已反彈至約150億英鎊,高于2019年疫情前水平。

    再加上随着英國于今年2月徹底解封,倫敦商業地産市場已在近期快速回暖,大量海外資本持續湧入。

    其中,以德國為首的歐洲避險資金表現最為活躍,此外,我們看到新加坡買家、中國香港買家、美國買家(谷歌)近期在倫敦市場也有收購新動作。

    這樣看來,突然爆發的俄烏戰争似乎並沒有影響到倫敦房地産市場,反而刺激了更多避險資金流入此地。

    換句話說,雖然俄羅斯人現在來倫敦買房會變得非常困難(根據制裁,英國律師現在會極其嚴格地審查任何和俄羅斯有聯繫的資金),但其他尚未卷入戰争的國家(特别是德國、波蘭、匈牙利、保加利亞等歐洲國家)的富豪會未雨綢缪,把錢先放到更加安全的地方。

    倫敦地産圈就有句經驗之談,一旦全球出現地緣政治動蕩,倫敦的地産中介就要開始忙了。

    除此之外,《泰晤士報》也在2月27日發了一篇分析文章,解讀當下國際局勢對倫敦房地産市場的影響。

    簡單來說,全文有兩大核心觀點:

    首先,俄烏戰争目前已導致石油、天然氣等能源價格上漲,随之而來的,各種建築材料和原材料必然也會跟着上漲,這一繫列影響會導致開發商的建房成本大大上升。

    其次,受英國對俄制裁和對應反制裁影響,英國央行可能會推遲今年的加息時間表,但這也取決于俄烏戰争到底持續多久,以及未來所造成的後續影響。

    總結來說,從近期的大交易來看,倫敦作為全球保險箱的地位依然沒變,反而在地緣政治危機中顯得更為突出,另外,大家也要關注俄烏沖突所導致的能源和原材料價格上漲。

    傅士鵬 常駐倫敦從事英國地産投資 觀點新媒體專欄作者

    撰文:傅士鵬    

    審校:勞蓉蓉



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